ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΙΚΑ

Διόρθωση λαθών στο Κτηματολόγιο μόνο από διαπιστευμένους μηχανικούς

Πέρασαν πολλές δεκαετίες για να φτάσουμε σήμερα να μιλάμε στην Ελλάδα για την ολοκλήρωση του Ελληνικού Κτηματολογίου. Ηδη στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας έχει ολοκληρωθεί η συλλογή των δηλώσεων ιδιοκτησίας και συνεχίζεται η διαδικασία της ανάρτησης και στη συνέχεια η εγγραφή των αρχικών δικαιωμάτων. Το έργο του Κτηματολογίου είναι σύνθετο και απαιτεί τη συνδρομή νομικού και τοπογράφου μελετητή, για να πετύχουμε τη σωστή καταγραφή της νομικής πληροφορίας του ακινήτου, καθώς και την ορθή τοποθέτηση των ορίων και του εμβαδού της.

Το μεγάλο θέμα, όμως, που θα προκύψει στο αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα, είναι τι θα γίνει όταν ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο και λειτουργούν τα κτηματολογικά γραφεία και ορισμένοι ιδιοκτήτες διαπιστώσουν ότι έχουν εγγραφεί στο κτηματολόγιο λανθασμένα τα δικαιώματά τους.

Αυτό αφορά κυρίως στην εσφαλμένη τοποθέτηση του ακινήτου, ως προς τη θέση και τα όρια του, σε σχέση με την πραγματικότητα. Αυτό δυστυχώς δεν γίνεται στις περισσότερες περιπτώσεις αντιληπτό κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης, αλλά αργότερα κατά την διαδικασία της πράξης μεταβίβασης ή της έκδοσης οικοδομικής άδειας. Εκείνη τη στιγμή ο ιδιοκτήτης αντιλαμβάνεται τις συνέπειες της λανθασμένης δήλωσης ή μη, καθώς και της λανθασμένης εγγραφής των εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο κτηματολόγιο και αναζητά τον τρόπο διόρθωσής τους.

Προκειμένου να μην αποτελέσει το κτηματολόγιο τροχοπέδη στις αγοραπωλησίες, η κυβέρνηση ετοίμασε ένα νέο νομοσχέδιο το οποίο αναρτήθηκε σε δημόσια διαβούλευση έως τις 17 Ιουλίου, με τίτλο: «Εκσυγχρονισμός του Ελληνικού Κτηματολογίου, νέες ψηφιακές υπηρεσίες και ενίσχυση της ψηφιακής διακυβέρνησης».

• Ποιες είναι οι βασικές αλλαγές που φέρνει το νέο νομοσχέδιο;
• Επιτρέπει να γίνονται κανονικά αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ υπάρχουν ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες.
• Θα κηρύσσεται περαιωμένη η κτηματογράφηση μετά την ανάρτηση, ανεξαρτήτως εάν έχει εκδικαστεί το σύνολο των ενστάσεων.
• Εισάγεται ο θεσμός του Ηλεκτρονικού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου, ώστε η διαδικασία να προχωρεί ψηφιακά.
• Παρατείνεται κατά ένα έτος, έως την 31η.12.2022, η αποκλειστική προθεσμία διόρθωσης ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών που αφορούν σε προγράμματα κτηματογράφησης προ του 2006.
• Εισάγεται ο θεσμός του κτηματολογικού εφέτη
• Για τα ακίνητα «άγνωστου ιδιοκτήτη» η συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου για τη διόρθωση του, θα τεκμαίρεται από τη μη προβολή αντιρρήσεων εντός 60 ημερών από την επίδοση σε αυτό της αίτησης.
• Δίνει τη δυνατότητα της διόρθωσης μιας ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής εξωδικαστικά, με τη διαδικασία της διαμεσολάβησης.
• Εισάγει το θεσμό του διαπιστευμένου μηχανικού για το Κτηματολόγιο.

• Τι ακριβώς θα κάνει ο διαπιστευμένος μηχανικός;

Ο διαπιστευμένος μηχανικός θα αναλαμβάνει τις διορθώσεις που αφορούν την λανθασμένη καταγραφή του ακινήτου και θα συμβάλλει στην επίσπευση των διαδικασιών διόρθωσης και ενημέρωσης των κτηματολογικών διαγραμμάτων, με τρόπο αξιόπιστο σύμφωνα με τα πρότυπα και τις διαδικασίες που ορίζονται από το «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Ο διαπιστευμένος μηχανικός θα ελέγχεται από τον Φορέα του Κτηματολογίου, για τη διασφάλιση της ορθής εκτέλεσης των καθηκόντων του.

• Ποιοι μηχανικοί θα μπορούν να διαπιστευτούν για τις εργασίες του κτηματολογίου;

Η ιδιότητα του διαπιστευμένου μηχανικού για το Κτηματολόγιο αποκτάται με τη χορήγηση άδειας από τον υπεύθυνο φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο», ο οποίος θα τηρεί ένα Ειδικό Μητρώο Διαπιστευμένων Μηχανικών. Την ιδιότητα του διαπιστευμένου μηχανικού δεν μπορούν να την αποκτήσουν μόνιμοι υπάλληλοι ή υπάλληλοι με σχέση εργασίας ιδιωτικού δικαίου σε φορείς του δημόσιου τομέα.

• Ποια είναι τα προσόντα του διαπιστευμένου μηχανικού για το Κτηματολόγιο;

Για τη λήψη άδειας διαπιστευμένου μηχανικού για το Κτηματολόγιο και την εγγραφή στο μητρώο, ο υποψήφιος πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον τα ακόλουθα προσόντα:

α) Να διαθέτει πτυχίο ή δίπλωμα κλάδου μηχανικού Π.Ε. ή T.E. ή ισότιμο τίτλο αντίστοιχης ειδικότητας σχολών της αλλοδαπής, με αναγνωρισμένα επαγγελματικά προσόντα στην Ελλάδα, κατ’ εφαρμογή της σχετικής ενωσιακής και εθνικής νομοθεσίας, και να είναι εγγεγραμμένος σε μητρώο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (Τ.Ε.Ε.), με επαγγελματικό δικαίωμα εκπόνησης τοπογραφικών μελετών/εργασιών,

β) να διαθέτει τουλάχιστον τετραετή επαγγελματική εμπειρία σε τοπογραφικές εργασίες,

γ) να έχει παρακολουθήσει εξειδικευμένα σεμινάρια που διενεργούνται με πιστοποίηση του Φορέα για τις διαδικασίες και τον έλεγχο γεωμετρικών μεταβολών στη χωρική κτηματολογική βάση και να διαθέτει βεβαίωση επιτυχούς παρακολούθησης, και

δ) να έχει διεκπεραιώσει ευδόκιμα εργασίες ηλεκτρονικής υποβολής ψηφιακών τοπογραφικών διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών στον υποδοχέα του Φορέα, σχετικά με τη διενέργεια χωρικών μεταβολών και να έχουν τύχει αποδοχής και επεξεργασίας από τον Φορέα.

• Ποιες εργασίες μπορεί να διενεργεί ο διαπιστευμένος μηχανικός;

Ο διαπιστευμένος μηχανικός αναλαμβάνει και εκτελεί τις ακόλουθες εργασίες:

α) τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και της τεχνικής εισήγησης για την ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω εγγραπτέας προς καταχώριση πράξης ή τη διόρθωσή τους,

β) τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για την καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων και δικαστικών αποφάσεων,

γ) τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για τη γεωμετρική διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων των ακινήτων στα κτηματολογικά διαγράμματα, και

δ) τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, μετά της επισυναπτόμενης τεχνικής έκθεσης και των στοιχείων τεχνικού περιεχομένου που επισυνάπτονται στην αίτηση για την καταχώριση στην κτηματολογική βάση διοικητικών πράξεων, όπως απαλλοτριώσεων, πράξεων εφαρμογής και αναδασμών.

• Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών των κτηματολογικών εγγραφών;

Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά σε θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας. Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου ο οποίος αιτείται τη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων.

• Ποια είναι τα δικαιολογητικά για τη διόρθωση Γεωμετρικών Στοιχείων των Κτηματολογικών Εγγραφών;

Α) Αίτηση Διόρθωσης

Β) Αντίγραφο του συμβολαίου

Γ) Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος, που προσαρτάται στο συμβόλαιο

Δ) Κτηματογραφικό διάγραμμα που συνοδεύεται είτε από τοπογραφικό διάγραμμα είτε από διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών στο οποίο απεικονίζεται η γεωμετρική μεταβολή.

• Πού οφείλονται τα προβλήματα στα εμβαδά και στις διαστάσεις των ακινήτων του Κτηματολογίου;
• Δεν υπάρχουν υλοποιημένα όρια (π.χ. ένα γεωτεμάχιο μπορεί να θεωρηθεί σαν δύο γεωτεμάχια αν πρόκειται για καλλιέργειες).
• Τα παλιά εμβαδά μετρήθηκαν με κορδέλα και έχουν σημαντικές αποκλίσεις από την πραγματικότητα.
• Οι παλιοί τίτλοι ανέφεραν π.χ. αγροτεμάχιο έκτασης δύο στρεμμάτων, πλέον ή λιγότερο ή όση έκταση και αν είναι, χωρίς διαστάσεις παρά μόνο μνημονεύοντας παλιούς ιδιοκτήτες και φυσικά όρια.
• Στο Κτηματολόγιο δηλώνεται από τους ιδιοκτήτες το εμβαδό του συμβολαίου και τελικά αναγράφεται στο Εθνικό Κτηματολόγιο το εμβαδό του ψηφιακού υποβάθρου του κτηματολογίου. Από την επιλογή αυτή προκύπτει πρόβλημα με επιμέρους επιπτώσεις.

• Ποιος είναι υπεύθυνος για τον έλεγχο και παρακολούθηση του έργου των διαπιστευμένων μηχανικών;

Ο έλεγχος και η παρακολούθηση των εργασιών των διαπιστευμένων μηχανικών και της ορθής εκτέλεσης των καθηκόντων τους ανατίθεται στην αρμόδια υπηρεσία του Φορέατου Ελληνικού κτηματολογίου και διενεργείται στο πλαίσιο αυτεπάγγελτων δειγματοληπτικών ελέγχων ή ύστερα από καταγγελία.

Σε περίπτωση που κατά τον έλεγχο, διαπιστωθεί ότι ο διαπιστευμένος μηχανικός εκπληρώνει πλημμελώς τα καθήκοντά του και διενεργεί παραβάσεις, όπως την αναγραφή ή η υποβολή ανακριβών στοιχείων και δικαιολογητικών, την παράβαση του καθήκοντος εχεμύθειας και εμπιστευτικότητας ως προς τη χρήση των στοιχείων και των πληροφοριών που συγκεντρώνει κατά την εκτέλεση του έργου του ή τη μη χρηστή χρήση της ιδιότητάς του, συντάσσεται από την υπηρεσία έκθεση ελέγχου που επιδίδεται με συστημένη επιστολή στον ελεγχόμενο διαπιστευμένο μηχανικό, με την οποία καλείται σε ακρόαση, ενώπιον του Εποπτικού Συμβουλίου, προς το οποίο διαβιβάζεται η έκθεση ελέγχου μετά του φακέλου, το οποίο και αποφασίζει την επιβολή διοικητικών κυρώσεων.

• Ποιες κυρώσεις επιβάλλονται σε μηχανικούς που δεν εκτέλεσαν σωστά τις εργασίες τους;

Ανάλογα με το είδος και τη βαρύτητα της παράβασης, που σχετίζονται με την επιφάνεια του γεωτεμαχίου, την αξία του το βαθμό της υπαιτιότητας του διαπιστευμένου μηχανικού, επιβάλλονται και οι ανάλογες διοικητικές κυρώσεις που είναι οι εξής:

α) χρηματικό πρόστιμο από πεντακόσια (500) έως εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ,

β) αποκλεισμός του διαπιστευμένου μηχανικού από την ανάθεση όλων των εργασιών του άρθρου 25 για περίοδο από ένα (1) έως και τρία (3) έτη,

γ) οριστική διαγραφή του διαπιστευμένου μηχανικού από το Μητρώο, ιδίως σε περίπτωση υποτροπής.

Κάθε διοικητική κύρωση που επιβάλλεται, καταχωρίζεται στο Μητρώο. Τα χρηματικά πρόστιμα που επιβάλλονται, βεβαιώνονται και εισπράττονται υπέρ του Φορέα του Ελληνικού Κτηματολογίου, σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων.

Η οριστική διαγραφή του διαπιστευμένου μηχανικού από το Μητρώο επιφέρει την αυτοδίκαιη ανάκληση της άδειάς του.