Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
baklatsi@yahoo.gr
Οπως γνωρίζουμε τα δύο τελευταία χρόνια «τρέχει» η σύνταξη κτηματολογίου. Ηδη έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας και σιγά – σιγά γίνονται και οι αναρτήσεις των πρώτων στοιχείων των δικαιωμάτων, που δηλώθηκαν από τους ιδιοκτήτες. Υπολείπεται περίπου ένα 25% κατά μέσο όρο, για το οποίο ακόμα δεν έχει γίνει δήλωση ιδιοκτησίας, το οποίο όμως μπορεί να δηλωθεί χωρίς πρόστιμο μέχρι τον Οκτώβριο.
Το μεγάλο θέμα όμως, που θα προκύψει στο αμέσως επόμενο χρονικό διάστημα, είναι τί θα γίνει όταν ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο και ορισμένοι ιδιοκτήτες διαπιστώσουν ότι έχουν εγγραφεί στο κτηματολόγιο λανθασμένα τα δικαιώματα τους.
Αυτό αφορά κυρίως στην εσφαλμένη τοποθέτηση του ακινήτου, ως προς τη θέση και τα όρια του, σε σχέση με την πραγματικότητα. Αυτό δυστυχώς δεν γίνεται στις περισσότερες περιπτώσεις αντιληπτό κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης, αλλά αργότερα κατά την διαδικασία της πράξης μεταβίβασης ή της έκδοσης οικοδομικής άδειας. Εκείνη τη στιγμή ο ιδιοκτήτης αντιλαμβάνεται τις συνέπειες της λανθασμένης δήλωσης ή μη, καθώς και της λανθασμένης εγγραφής των εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο κτηματολόγιο και αναζητά τον τρόπο διόρθωσης τους.
Μετά την ανάρτηση των αρχικών στοιχείων του κτηματολογίου και την εξέταση των ενστάσεων που κατέθεσαν οι ιδιοκτήτες, δημιουργείται μια «κτηματολογική βάση» που περιλαμβάνει τις νομικές, τις τεχνικές και άλλες πληροφορίες των ακινήτων. Έτσι ολοκληρώνεται η διαδικασία κτηματογράφησης και με βάση τους κτηματολογικούς πίνακες γίνονται οι εγγραφές των δικαιωμάτων «πρώτες εγγραφές» και αρχίζει η λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων στη θέση των παλιών Υποθηκοφυλακείων.
Οι πρώτες εγγραφές είναι εκείνες οι οποίες καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία και αποτελούν πράξεις δημόσιας αρχής, οι οποίες έχουν διαπιστωτικό χαρακτήρα και σε περίπτωση που υπάρχουν ανακρίβειες ή λάθη σε αυτές, δημιουργούνται επιζήμιες συνέπειες για τον πραγματικό δικαιούχο αφού σε αυτές στηρίζονται όλες οι μεταγενέστερες εγγραφές.
Έτσι, αν οι πρώτες εγγραφές είναι ανακριβείς, θα πρέπει να διορθώνονται άμεσα και ειδικότερα εντός της ορισθείσας εκ του νόμου προθεσμίας και το αργότερο εντός 7 ετών για τις κτηματογραφήσεις που κηρύχθηκαν μετά το έτος 2006 και εντός 15 ετών για τις προηγούμενες κτηματογραφήσεις.
Σύμφωνα με το νόμο οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων ως δικαιούχων σύμφωνα με τις πρώτες εγγραφές. Σε περίπτωση, όμως, που διαπιστωθούν λάθη στις πρώτες εγγραφές δύναται να διορθωθούν.
Με την πάροδο του χρόνου οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές. Αυτό σημαίνει ότι:
Οι διόρθωση των πρώτων εγγραφών διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:
1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδό του κτίσματος κλπ).
2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες).
3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης,που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησηςτων πρώτων εγγραφών.
4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.
Οταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.
Συγκεκριμένα προβλέπεται η άσκηση αναγνωριστικής ή διεκδικητικής αγωγής, ενώπιον του αρμοδίου κτηματολογικού δικαστή και προς το παρόν ενώπιον του αρμοδίου τοπικά Μονομελούς ή Πολυμελούς Πρωτοδικείου κατά αυτού ο οποίος αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του αντίστοιχου δικαιώματος.
Η αγωγή ασκείται μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 7 ετών από την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου ενώ για τις περιοχές που κηρύχτηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από την δημοσίευση και έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006 μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 15 ετών. Η προθεσμία αυτή είναι αποσβεστική, δηλαδή λαμβάνεται και αυτεπαγγέλτως υπ’ όψιν από το αρμόδιο δικαστήριο. Η εν λόγω αγωγή πρέπει να εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του επηρεαζόμενου ακινήτου του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών από την κατάθεσή της, ενώ η διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής απαιτεί η απόφαση επί της αγωγής να έχει καταστεί αμετάκλητη.
Πρόκειται για την αίτηση με την οποία γίνεται διόρθωση σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή που έχει συνταχθεί το κτηματολόγιο (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου). Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας. Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου που αιτείται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, στο κατά τόπους αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο.
α) Εάν πρόκειται για διόρθωση που αφορά επίλυση ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, τότε αυτή θα πρέπει να επιλυθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση του αρμόδιου πολιτικού δικαστηρίου.
β) Εν πρόκειται για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, απαιτείται η προηγούμενη αίτηση στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για την έκδοση και χορήγηση κτηματογραφικού διαγράμματος, όπου θα εμφανίζονται και τα όμορα γεωτεμάχια και θα δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους. Εφόσον όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συναινούν για την επιδιωκόμενη διόρθωση, τότε η σχετική αίτηση μπορεί να υποβληθεί υπογεγραμμένη από κοινού, συνοδευόμενη και από τοπογραφικό διάγραμμα που έχει συνταχθεί σύμφωνα με τις προδιαγραφές που απαιτούνται.
γ) Τέλος, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης του καταχωρημένου εμβαδού του ακινήτου ή άλλων στοιχείων της πρώτης εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ’ αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται η υποβολή αίτησης ενώπιον του Δικαστή.
Α) Αίτηση Διόρθωσης
Β) Αντίγραφο του συμβολαίου
Γ) Αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος, που προσαρτάται στο συμβόλαιο
Δ) Κτηματογραφικό διάγραμμα που συνοδεύεται είτε από τοπογραφικό διάγραμμα είτε από διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών στο οποίο απεικονίζεται η γεωμετρική μεταβολή. Το διάγραμμα εκδίδεται και χορηγείται από το αρμόδιο γραφείο κατόπιν σχετικής αίτησης και εμφανίζει τα όμορα γεωτεμάχια και δίνει σε πίνακα συντεταγμένων τις κορυφές των ορίων και τα εμβαδά τους.