Τι να προσέχουμε
Η αγορά διαμερίσματος που βρίσκεται υπό κατασκευή έχει ορισμένα σοβαρά πλεονεκτήματα που έχουν να κάνουν με την κατά κανόνα καλύτερη τιμή αγοράς, αλλά και με τη δυνατότητα κάποιων παρεμβάσεων που μπορεί να σας επιτρέψει ο κατασκευαστής. Όμως ορισμένες φορές αυτού του είδους η αγορά κρύβει και την πιθανότητα να υπάρξουν προβλήματα ή και παρεξηγήσεις ανάμεσα στον κατασκευαστή και τον αγοραστή. Το Real Estate ΤΑΧΥΔΡΟΜΟΣ σας συμβουλεύει…
Κανονικά η κατασκευή της πολυκατοικίας γίνεται σύμφωνα με ένα ιδιωτικό κείμενο που περιέχει κανόνες, συμφωνίες και όρους σχετικά με τον τρόπο που θα γίνουν οι εργασίες και τα υλικά που θα χρησιμοποιηθούν.
Αυτό το κείμενο ονομάζεται Γενική Συγγραφή Υποχρεώσεων, δεσμεύει τον κατασκευαστή και πρέπει να το ζητήσετε και να το μελετήσετε καλά πριν πάρετε οποιαδήποτε απόφαση. Είναι αυτονόητο ότι η μη ύπαρξη Συγγραφής Υποχρεώσεων ή η ολιγωρία από την πλευρά του κατασκευαστή να σας την παραχωρήσει ( κανονικά θα πρέπει να σας τη δώσει πριν καν τη ζητήσετε) μπορεί να σημαίνει ότι δεν πρόκειται για έγκριτο κατασκευαστή. Εκτός αν έχετε προσωπική άποψη.
Αν μετά τη μελέτη της Συγγραφής Υποχρεώσεων έρθετε σε συμφωνία για επιπλέον ή διαφοροποιημένες κατασκευές (π.χ. διαφορετικά πλακάκια, κουζίνα κλπ) στο υπό ανέγερση ακίνητο, τότε υπογράφεται μια ακόμη συμφωνία που ονομάζεται Ειδική Συγγραφή Υποχρεώσεων και εφαρμόζεται στην συγκεκριμένη ιδιοκτησία.
Έχει καταγραφεί από τις σχετικές νομικές υποθέσεις ότι μια σειρά προβλημάτων παρουσιάζονται όταν ο κατασκευαστής δεν είναι συνεπής και είτε καθυστερεί την παράδοση του έργου είτε δεν το εκτελεί σύμφωνα με την συγγραφή των υποχρεώσεων. Τα προβλήματα μπορεί να είναι από κάτι απλό, όπως το να μην είναι τα πλακάκια του μπάνιου σωστά τοποθετημένα έως κάτι πολύ σοβαρό όπως μπορεί να είναι η δυσχερής λειτουργικότητα και καλή χρήση του ακινήτου αλλά και η νομιμότητά του ως κτίσματος.
Τότε ενεργοποιούνται οι επιμέρους συμφωνίες και ρήτρες που περιέχονται στο συμβόλαιο αγοράς – πώλησης καθώς και οι γενικές αστικές διατάξεις.Στη συνέχεια επιδιώκεται η εφαρμογή των συμφωνιών για την καταβολή των ποινικών ρητρών, η αποκατάσταση των κακοτεχνιών ή η καταβολή αποζημιώσεως στον αγοραστή».
Σε περίπτωση ασήμαντων χρονικών ή ποιοτικών αποκλίσεων από τα συμφωνημένα, συνιστάται να επιδιώκονται συναινετικές λύσεις και να αποφεύγονται οι δικαστικές αντιδικίες.
Όταν όμως πρόκειται για μακρόχρονες καθυστερήσεις ή για πολύ σοβαρές παραλείψεις ή κακοτεχνίες, εκεί ο αγοραστής θα πρέπει να συμβουλεύεται άμεσα τον δικηγόρο του πριν την υπογραφή οποιουδήποτε εγγράφου με τον κατασκευαστή.
Όμως, το χειρότερο που μπορεί να συμβεί είναι ο κατασκευαστής (εργολάβος) να μην μπορεί να τελειώσει καθόλου την οικοδομή, κυρίως λόγω οικονομικής δυσπραγίας και κακοδιαχείρισης.
Η διακοπή των εργασιών ή η αδυναμία καταβολής των εισφορών στα διάφορα ταμεία (Ι.Κ.Α. κλπ.) δίνει την δυνατότητα στον οικοπεδούχο και τους λοιπούς ιδιοκτήτες να κηρύξουν έκπτωτο τον εργολάβο, να τον αποβάλλουν από το έργο και να τον αντικαταστήσουν.
Ελαχιστοποιείτε τις πιθανότητες να σας συμβεί κάτι τόσο δυσάρεστο αν εκ των προτέρων έχετε ψάξει το ιστορικό της εταιρείας που επιλέγετε και έχετε αναζητήσει εγγυήσεις φερεγγυότητας, καλής φήμης και εμπειρίας.
Εφόσον η πολυκατοικία είναι υπό κατασκευή, η καταβολή του τιμήματος γίνεται σταδιακά, σε δόσεις, οι οποίες εξαρτώνται από την περάτωση ενός σταδίου εργασιών.Τα στάδια συνήθως είναι η αποπεράτωση του σκελετού (μπετό) ή της τοιχοποιίας, των σοβάδων, των κουφωμάτων (κλείσιμο της οικοδομής) και η τελική αποπεράτωση (παράδοση των κλειδιών).
Η κάθε δόση καταβάλλεται μόλις ολοκληρωθεί το αντίστοιχο στάδιο, όπως αυτό προκύπτει από την γενική και ειδική συγγραφή υποχρεώσεων. Στα δύο κείμενα ορίζονται ποινικές ρήτρες για την περίπτωση υπέρβασης των χρονικών ορίων ή παράβασης των όρων της συγγραφής υποχρεώσεων.
Τέλος αν χάσετε την εμπιστοσύνη σας στον κατασκευαστή, προκειμένου να αποφύγετε τα χειρότερα, καλό θα ήταν για την εξέλιξη των εργασιών να σας συμβουλεύει μηχανικός της επιλογής σας.
