ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΙΚΑ

Τι αλλάζει στην εκτός σχεδίου δόμηση με το νέο χωροταξικό σχέδιο τουρισμού

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr

Εν μέσω κορονοϊού η κυβέρνηση προχωρεί τον σχεδιασμό της για την επόμενη μέρα, η οποία θα είναι και δύσκολη. Ενας από τους στόχους της είναι να κερδίσει η Ελλάδα το στοίχημα της πανδημίας με όσο το δυνατόν λιγότερες απώλειες σε ανθρώπινες ζωές και να την καταστήσει ασφαλή χώρα, για την προσέλκυση τουριστών και κυρίως επενδύσεων.

Βασική προϋπόθεση όμως, για την υλοποίηση αυτού του σχεδίου αποτελεί η θεσμοθέτηση χρήσεων γης και ο καθορισμός πολεοδομικών και περιβαλλοντικών κανόνων, που θα επιτρέπουν την υλοποίηση των επενδύσεων με ασφάλεια δικαίου στο πλαίσιο της βιώσιμης τουριστικής ανάπτυξης. Σήμερα μόλις το 20% της χώρας διαθέτει πολεοδομικά σχέδια, με βάση την παλαιά νομοθεσία. Για τον λόγο αυτό το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επισπεύδει την έγκριση του Ειδικού Χωροταξικού Σχεδίου για τον Τουρισμό, το οποίο επεξεργάζεται.

Ποια είναι τα μέτρα που προβλέπονται;

• Καθορισμός χρήσεων γης σε όλη τη χώρα μέσα στα επόμενα 6 χρόνια.
• Περιορισμός και εντέλει την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, αρχής γενομένης από τις περιοχές που δέχονται μεγάλες αναπτυξιακές πιέσεις.
• Στροφή στην πράσινη τουριστική ανάπτυξη με τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων και την προώθηση της ανακύκλωσης και κυκλικής οικονομίας.
• Έμφαση στην αγροδιατροφή, σε συνδυασμό με την ανέγερση μικρών μονάδων σε μη τουριστικές περιοχές, που θα βοηθήσουν στην παραμονή του πληθυσμού στην περιφέρεια και την απορρόφηση των τοπικών προϊόντων.
• Επιτάχυνση των περιβαλλοντικών και άλλων αδειοδοτήσεων που επηρεάζουν τις επενδύσεις

Τι νέο προβλέπεται για τα τουριστικά καταλύματα;

Προβλέπεται η δημιουργία μιας νέας κατηγορίας σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων 4 και 5 αστέρων, τα οποία θα περιλαμβάνουν ξενοδοχεία, τουριστικές κατοικίες αλλά και μια σειρά από συναφείς εγκαταστάσεις όπως : συνεδριακά κέντρα, μαρίνες, κέντρα θαλασσοθεραπείας, μονάδες ιαματικού τουρισμού, κέντρα αναζωογόνησης και άλλα.

Τι αλλάζει σε αρτιότητα και δόμηση;

• Μειώνεται η αρτιότητα για τη νέα κατηγορία σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων 4 και 5 αστέρων μικρής κλίμακας, για τα οποία προτείνεται να ισχύσει αρτιότητα 25 έως 30 στρέμματα, με μεικτό συντελεστή δόμησης 0,2 και μέγιστο ποσοστό κατοικίας 10%.
• Για τον περιορισμό της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης, δίνονται επιπλέον κίνητρα για επενδύσεις εντός περιοχής με εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη μέσω Ειδικού Χωρικού Σχεδίου, με αυξημένο Συντελεστής Δόμησης, με πιθανό σενάριο να είναι ΣΔ=0,3.
• Για εγκαταστάσεις, εξαιρουμένων των μεγάλων σύνθετων καταλυμάτων που θα γίνονται σε μη πολεοδομούμενες περιοχές, με βάση τις πολεοδομικές διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμησης, προβλέπεται αύξηση της ισχύουσας δόμησης από 10% (το ήπιο σενάριο) έως 30% (ενισχυμένο σενάριο).
• Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα θα συνεχίσουν με το ισχύον πλαίσιο και τα καταλύματα μικρής έκτασης με Σ.Δ. = 0,2.
• Για τα υπόλοιπα τουριστικά καταλύματα για τις κορεσμένες περιοχές, τις αναπτυγμένες και τις αναπτυσσόμενες περιοχές εκτός σχεδίου η αρτιότητα καθορίζεται στα 10 στρέμματα και στα 6 στρέμματα στον υπόλοιπο χώρο
• Ανταμοιβές θα υπάρχουν για την επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων και τη μετατροπή τους σε παραδοσιακές ξενοδοχειακές μονάδες, αλλά και για την απόσυρση απαξιωμένων ή εγκαταλελειμμένων παλαιών μονάδων, π.χ. με χορήγηση νέων αδειών.
• Προσαυξημένος θα είναι και ο συντελεστής δόμησης σε μονάδες, για τη δημιουργία κοινοχρήστων χώρων και ειδικών τουριστικών υποδομών χωρίς να υπάρχει όμως αύξηση του αριθμού των κλινών.
• Αυξημένος Συντελεστή Δόμησης θα δίνεται και σε όσες υποδομές κατασκευάζονται με περιβαλλοντικά κριτήρια.

Τι κίνητρα θα δοθούν για την αναβάθμιση των υπαρχόντων τουριστικών εγκαταστάσεων;

Με βάση το νέο χωροταξικό σχέδιο θα δίνονται μπόνους προς δύο κατευθύνσεις:

α)σε όσους αναβαθμίζουν το τουριστικό τους προϊόν και

β) σε εκείνους που ακολουθούν πρότυπες πρακτικές όσον αφορά την προστασία του περιβάλλοντος.

Για όσους συνδυάζουν ποιότητα και αειφορία η ανταμοιβή θα είναι μεγαλύτερη.

Ανάλογα κίνητρα θα ισχύουν και για όσους κατασκευάζουν νέες, περιβαλλοντικά φιλικές τουριστικές εγκαταστάσεις, οι οποίες για παράδειγμα θα διαθέτουν υποδομές ανακύκλωσης απορριμμάτων και λυμάτων, θα είναι ενεργειακά αυτόνομες ή θα ακολουθούν πρόγραμμα εξοικονόμησης ενέργειας κ.λπ.

Πώς θα δίνεται το περιβαλλοντικό «μπόνους»;

Με κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Τουρισμού θα προσδιοριστεί το σύστημα κατάταξης σε κατηγορίες και πιστοποίησης καταλυμάτων με κριτήριο το χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα με βάση την ποιότητα των κατασκευών, την κατανάλωση ενέργειας και τους υδατικούς πόρους.

Τι είναι το «πράσινο τέλος»;

Σύμφωνα με το προτεινόμενο χωροταξικό σχέδιο προβλέπεται η καταβολή ενός ειδικού τέλους επιβάρυνσης του περιβάλλοντος «πράσινου τέλους», που θα αφορά σε όλα τα καταλύματα συμπεριλαμβανομένου και τον καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, γνωστά ως Airbnb. Το ποσό αυτό θα συγκεντρώνεται θα πηγαίνει στο πράσινο ταμείο για την χρηματοδότηση αναπλάσεων και έργων που θα στηρίζουν το τουρισμό.

Πώς θα γίνεται η απόσυρση παλιών καταλυμάτων;

Η απόσυρση θα εφαρμοστεί σε περιοχές με φθίνουσα ζήτηση σε τουριστικά καταλύματα. Τα κτίρια που θα αποσύρονται θα επιστρέφονται στους Δήμους για να αξιοποιηθούν για άλλες κοινωφελείς δραστηριότητες. Σε αντάλλαγμα θα δίνεται στον ιδιοκτήτη αυξημένος συντελεστής δόμησης κατά 20% για την ανέγερση νέων καταλυμάτων, με την προϋπόθεση αυτά να ανεγερθούν εντός της ίδιας Δημοτικής Ενότητας. Συγκεκριμένα προβλέπεται για τα καταλύματα 5 αστέρων η αύξηση του ΣΔ να είναι κατά 20%, ενώ για καταλύματα 4 αστέρων η αύξηση του ΣΔ να είναι κατά 10%.

Τι θα επιτρέπεται στις περιοχές Natura;

Για τις προστατευόμενες περιοχές Natura, η ανάπτυξη των τουριστικών υποδομών θα επιτρέπεται μόνο μετά την εκπόνηση των σχεδίων διαχείρισης των περιοχών αυτών.

Τι προβλέπει για τα νησιά;

Χωρίζει τα νησιά σε τρεις ομάδες

Ομάδα Ι: Αναπτυγμένα και αναπτυσσόμενα νησιά

Επιτρέπεται η χωροθέτηση οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων και σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων. Βασική κατεύθυνση για τους οργανωμένους υποδοχείς και τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα αυτής της κατηγορίας είναι να συνδέονται λειτουργικά με εγκαταστάσεις και υποδομές ανάδειξης και αξιοποίησης περιβαλλοντικών, γεωλογικών, γεωμορφολογικών, αρχιτεκτονικών, ιστορικών, θρησκευτικών ή πολιτιστικών στοιχείων της περιοχής, οι οποίες βρίσκονται είτε στο γήπεδο εκμετάλλευσης του υποδοχέα ή σύνθετου τουριστικού καταλύματος είτε και στην ευρύτερη περιοχή αυτών.

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Τουρισμού νησιά ή τμήματα των νησιών της Ομάδας Ι μπορούν να χαρακτηρίζονται βάσει κριτηρίων ως Περιοχές Ενεργητικής Παρέμβασης και Ανάπλασης και να τίθενται περιορισμοί στην τουριστική ανάπτυξη. Σε κάθε περίπτωση όλες οι νέες εγκαταστάσεις πρέπει να είναι προσαρμοσμένες στα μορφολογικά πρότυπα και την κλίμακα των οικισμών.

Ομάδα ΙΙ: Λοιπά κατοικημένα νησιά

Προτεραιότητα δίνεται στη βελτίωση της προσβασιμότητας, τη διαφύλαξη φυσικών, ιστορικών, αρχιτεκτονικών τόπων και κτιρίων. Στον αγροτουρισμό και άλλες εναλλακτικές μορφές τουρισμού. Στην βελτίωση και τον εκσυγχρονισμό υφισταμένων τουριστικών μονάδων και την χωροθέτηση οργανωμένων κατασκηνώσεων (camping) και οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων και σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων

Ομάδα III: Βραχονησίδες και ακατοίκητα νησιά

Η Ομάδα ΙΙΙ περιλαμβάνει δύο υπο-ομάδες, με βάση τα ιδιαίτερα φυσικά και ανθρωπογενή χαρακτηριστικά τους, το μέγεθος και την εγγύτητα τους με κατοικημένες περιοχές.

Στην πρώτη υποομάδα περιλαμβάνονται:

• Οι βραχονησίδες,
• Νησιά με έκταση μικρότερη των 300 στρεμμάτων.
• Νησιά, τα οποία ευρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 10 ναυτικών μιλίων από τα θαλάσσια σύνορα της χώρας.
• Απομονωμένα, από άποψη θέσης, νησιά (απόσταση από παράκτιες περιοχές του ηπειρωτικού τμήματος της χώρας ή από νησιά με λιμάνι, μέσω του οποίου μπορεί να υπάρχει ακτοπλοϊκή πρόσβαση στο νησί, μεγαλύτερη των 5 ναυτικών μιλίων).
• Νησιά, τα οποία εμπίπτουν σε ζώνες απολύτου προστασίας της φύσης του προστασίας της φύσης, προστασίας της φύσης και εθνικά πάρκα. προτεραιότητας.

Στη δεύτερη υποομάδα περιλαμβάνονται όλα τα ακατοίκητα νησιά (μηδενικός πληθυσμός κατά την εκάστοτε τελευταία απογραφή)

• Στα νησιά της πρώτης υποκατηγορίας απαγορεύεται η δημιουργία τουριστικών εγκαταστάσεων πλην του glamping που είναι τροχόσπιτα στο κύμα, μετά από σύμφωνη γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων και την Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Τουρισμού.
• Στα νησιά της δεύτερης υποκατηγορίας επιτρέπεται η ήπια τουριστική ανάπτυξη.