Νέα τάξη πραγμάτων διαμορφώνεται στο πεδίο της αγοράς και της πώλησης ακινήτων, καθώς η προσφορά είναι πολλαπλάσια της ζήτησης, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις συνάπτονται συμβόλαια στο 50% της αντικειμενικής αξίας του διαθέσιμου ακινήτου. Στο μεταξύ, οι υψηλοί φόροι που έχουν επιβληθεί από την πολιτεία, είναι πλέον βραχνάς για την συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών, οι οποίοι αδυνατούν εκ των πραγμάτων να καλύψουν το κόστος κατοχής της ακίνητης περιουσίας που κατέχουν και ως εκ τούτου, υπό την πίεση των εξελίξεων, παίρνουν την απόφαση να προχωρήσουν άμεσα σε πώληση κεντρικών ακινήτων, με ότι αυτό συνεπάγεται, προκειμένου να απαλλαγούν από την υψηλή φορολογία. Η σημαντική πτώση των τιμών πώλησης, αλλά και το εξαιρετικά μικρό αγοραστικό ενδιαφέρον, είναι τα σημεία που δημιουργούν έντονο προβληματισμό σε κάθε περίπτωση, ενώ θεωρείται ευοίωνο το γεγονός ότι ομογενείς μετανάστες που ζουν στην κεντρική και τη βόρεια Ευρώπη εκδηλώνουν επενδυτικό ενδιαφέρον για την περιοχή μας.
ΡΕΠΟΡΤΑΖ: Γλυκερία Υδραίου
Η πτώση στις τιμές πώλησης είναι δεδομένη και όπως αναφέρει στο σημείο αυτό ο κ. Βασίλης Παϊζάνος, σύμβουλος ακίνητης περιουσίας, πιστοποιημένος broker διεθνών συναλλαγών, «οι τιμές πώλησης για όλα τα προϊόντα, ακολουθούν το νόμο της προσφοράς και της ζήτησης. Επειδή έχουμε τεράστια προσφορά και χαμηλή ζήτηση, δεν θα μπορούσε παρά οι τιμές να βαίνουν μειούμενες. Το πόσο μειούμενες, εξηγεί ο ίδιος, το καθορίζουν δύο παράγοντες. Ο ένας είναι αν υπάρχει προσημείωση από Τράπεζα, διότι σε αυτή την περίπτωση, δυστυχώς, η τιμή της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την αρχική τιμή της προσημείωσης, σύμφωνα με τα Τραπεζικά δεδομένα που ισχύουν. Δύο ακόμη καθοριστικοί παράγοντες, προσθέτει ο ίδιος, είναι πόση ανάγκη έχει ο ιδιοκτήτης να πουλήσει το ακίνητο και πόσο κεντρικό είναι».
Κατά τα λοιπά, όταν ένα ακίνητο δεν είναι προσημειωμένο, ακολουθεί τον κανόνα της προσφοράς και της ζήτησης, ο οποίος διαμορφώνει πλέον μια νέα τάξη πραγμάτων, που μεταφράζεται σε συμβόλαια που κυμαίνονται περίπου στο 50% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. «Οι τιμές πώλησης δεν είναι πλέον πάνω από την εμπορική, αλλά αντίθετα, κάτω από την αντικειμενική αξία. Η τάση το 2013 είναι έως 50% κάτω από την αντικειμενική αξία και πολλά ακίνητα πωλούνται με αυτή τη συνθήκη», αναφέρει ο κ. Παϊζάνος.
Η τιμή της πώλησης ενός ακινήτου εξαρτάται από τη θέση, την παλαιότητα, την αντικειμενική του αξία. Παραθέτοντας ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα, ο συμπολίτης σύμβουλος ακινήτων, επισημαίνει ότι «εάν σε καινούργιο, κεντρικό διαμέρισμα η εμπορική τιμή ήταν πριν από μερικά χρόνια 2.000 ευρώ το τετραγωνικό, και η αντικειμενική αξία 1.000 ευρώ, αντίστοιχα, σήμερα η τάση είναι να πέσουμε κάτω από την αντικειμενική αξία. Αν είναι σε καλή κατάσταση πάμε προς τα 700 και αν είναι παλαιό, στα 500 ευρώ».
Χαμηλές τιμές πώλησης
Ενδεικτικά σε σχέση με τα προαναφερθέντα είναι τα αριθμητικά δεδομένα που προκύπτουν στο πεδίο της αγοραπωλησίας ακινήτων σε τοπικό επίπεδο. Συγκεκριμένα, 450 τετραγωνικά γης με μικρό σπίτι κοντά στην οδό Λαρίσης, το οποίο είχε κάποτε εμπορική αξία 350.000 ευρώ και αντικειμενική 120.000 ευρώ, πωλήθηκε στην τιμή των 95.000 ευρώ. Τριάρι διαμέρισμα στη Νέα Ιωνία 68 τμ του 1982, αντικειμενικής αξίας 44.000 ευρώ, πωλείται στην τιμή των 33.000 ευρώ. Μονοκατοικία στην περιοχή Καραμπατζάκη, 60 τμ του 1956 σε πολύ καλή κατάσταση, κτισμένη σε οικόπεδο 132 τετραγωνικών με υψηλό συντελεστή δόμησης, αντικειμενικής αξίας 143.000 ευρώ, πωλείται αντί 79.000 ευρώ.
Οι περιπτώσεις της εκποίησης του ακινήτου για λόγους ανάγκης «πάντα υπήρχαν, υπογραμμίζει ο ομιλών, αλλά πλέον είναι συχνότερο το φαινόμενο, διότι είναι μεγαλύτερες οι ανάγκες, δεδομένου ότι οι ιδιοκτήτες αδυνατούν για διάφορους λόγους να καλύψουν τους φόρους, τα χαράτσια και εκποιούν την ακίνητη περιουσία τους». Ακόμη και ιδιοκτήτες κεντρικών ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως «φιλέτα» από τους ειδικούς, προσανατολίζονται πλέον προς την ίδια κατεύθυνση για ευνόητους λόγους, διότι το κόστος της κατοχής και της συντήρησης είναι πλέον δυσβάσταχτο.
Το συγκεκριμένο φαινόμενο εμφανίστηκε από την στιγμή που επιβλήθηκε το ειδικό τέλος ηλεκτροδοτούμενων επιφανειών και εντάθηκε με την προσθήκη επιπλέον φόρων στα ακίνητα, κυρίως τα τρία τελευταία χρόνια. «Βλέπουμε το ίδιο φαινόμενο να επεκτείνεται και σε μεγαλύτερα εισοδήματα, διότι ακόμη και οι μεγάλες συντάξεις γίνονται μικρές λόγω του κόστους διατήρησης του ακινήτου» τονίζει ο κ. Παϊζάνος.
Μικρό αγοραστικό ενδιαφέρον
Ελάχιστοι είναι, όπως προαναφέρθηκε, όσοι ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε γη ή ακίνητα, με βάση τα ισχύοντα δεδομένα, γεγονός το οποίο συνεπάγεται αλλαγή στο συσχετισμό που ίσχυε μέχρι πρότινος, μεταξύ αγοράς και ζήτησης. «Το 90% των πελατών μας είναι πωλητές και το 10% αγοραστές. Από αυτούς οι μισοί είναι διερευνητές αγοραστές και μόνο το 5% έχουν ξεκάθαρη πρόθεση αγοράς», αναφέρει ο κ. Παϊζάνος, ο οποίος προσθέτει ότι: «αναμένουμε πτώση τιμών και το 2014 και σταθεροποίηση των τιμών το 2015. Ανοδο στην αγορά περιμένουμε γύρω στο 2020».
Οι ελάχιστοι αγοραστές είναι άνθρωποι που διαθέτουν κεφάλαιο και αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες. Οι εν δυνάμει αγοραστές είναι κυρίως ημεδαποί, οι οποίοι περιμένουν την κατάλληλη στιγμή, να φτάσει, δηλαδή, στο χαμηλότερο σημείο ο κύκλος της αγοράς, για να προχωρήσουν στην αγορά ακινήτου και εν συνεχεία να εξασφαλίσουν την υπεραξία της ανόδου των τιμών.
Τη δεδομένη, μάλιστα, στιγμή, εκδηλώνεται ενδιαφέρον από ομογενείς, οι οποίοι είναι μετανάστες σε διάφορες χώρες της κεντρικής και της βόρειας Ευρώπης, Αυστρία, Σουηδία, Γερμανία κ.λπ., οι οποίοι ενδιαφέρονται να επενδύσουν στο Βόλο. «Ως γραφείο έχουμε πιστοποίηση διεθνών συναλλαγών και είμαστε από τους ελάχιστους στην Ελλάδα με αυτή την πιστοποίηση. Από τις επαφές που έχουμε με μεσίτες του εξωτερικού, διαπιστώνουμε ότι υπάρχει ενδιαφέρον αυτή τη στιγμή για αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, αλλά δεν έχουν τοποθετηθεί ακόμη επί της ουσίας οι εν δυνάμει αγοραστές, οι οποίοι περιμένουν την κατάλληλη στιγμή» εξηγεί ο κ. Παϊζάνος.
Παράλληλα έχει εκλείψει το φαινόμενο της αγοράς ακινήτου για τα νεότερα μέλη της οικογένειας, κυρίως δε για τους φοιτητές. «Παλαιότερα εξηγεί ο κ. Παϊζάνος, γονείς αγόραζαν για τα παιδιά τους διαμέρισμα προκειμένου να διαμείνουν στη διάρκεια των σπουδών τους και στη συνέχεια να το νοικιάσουν, εξασφαλίζοντας ένα επιπλέον εισόδημα. Το φαινόμενο αυτό έχει πλέον εκλείψει και προτιμάται για ευνόητους λόγους η ενοικίαση ακινήτου πολύ κοντά στην παραλία και το Πανεπιστήμιο. Οι υπόλοιπες προτιμώμενες περιοχές είναι από Αναλήψεως μέχρι την παραλία κι από Καρτάλη μέχρι τον Αναυρο». Κοινή συνισταμένη των ιδιοκτητών είναι η αδυναμία κάλυψης των φόρων και των εν γένει τελών που επιβαρύνουν πλέον τα ακίνητα, ενώ όπως εκτιμάται, η τάση της εκποίησης ακινήτων θα συνεχιστεί και μέσα στο 2014, χωρίς να είναι εύκολο να προσδιοριστούν, ωστόσο, τα μελλοντικά δεδομένα.
Προβληματίζονται οι ιδιοκτήτες
Τα δυσάρεστα παρελκόμενα της νέας τάξης πραγμάτων που έχει δημιουργηθεί,. βιώνουν πλέον εκατοντάδες ιδιοκτήτες ακινήτων και στην περιοχή μας, ενώ όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η κ. Νεοκλεία Κρατήρα, πρόεδρος του Συλλόγου Ιδιοκτητών Ακινήτων Βόλου: «οι τιμές πώλησης σημειώνουν πτώση και διαμορφώνονται σύμφωνα με τις ανάγκες που υπάρχουν. Γενικώς, προσθέτει η ίδια, υπάρχει πτώση και μέσα στο 2013, αλλά το ζήτημα είναι ότι δεν υπάρχει ενδιαφέρον από αγοραστές».
Η φράση: «δεν αντέχω άλλο, θα τα πουλήσω» ακούγεται ολοένα και πιο συχνά από ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι δεν έχουν πλέον την οικονομική δυνατότητα να διατηρήσουν τα κεκτημένα. «Οι ιδιόκτητες προβληματίζονται γιατί δεν μπορούν πλέον να πληρώσουν τους φόρους, είναι προβληματισμένοι αν θα καταφέρουν να επιβιώσουν», υπογραμμίζει η κ. Κρατήρα.
Οπως εκτιμά παράλληλα η ίδια: «εάν δεν αλλάξει η πολιτική που ακολουθείται σε σχέση με το ακίνητο, θα γίνουν ακόμη πιο δύσκολα τα πράγματα». Συνεπεία των προαναφερθέντων και της οικονομικής κρίσης, πραγματοποιούνται ελάχιστες αγοραπωλησίες, ενώ όπως αναφέρει η κ. Κρατήρα: «το πάγωμα των αγορών είναι κλιμακούμενο και εμφανίζεται κυρίως τα δύο τελευταία χρόνια. Ελάχιστες είναι οι αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται τα δύο τελευταία χρόνια και σημειώνουν κλιμακούμενη μείωση», εξηγεί η ίδια και προσθέτει «ποιος θα επενδύσει στο ακίνητο όταν επιβαρύνεται από τόσους πολλούς φόρους».
Κατά συνέπεια υπάρχουν πολλά αδιάθετα διαμερίσματα προς αγορά και προς ενοικίαση, ενώ η πλειοψηφία «στρέφεται στην ενοικίαση, σε μικρότερα διαμερίσματα, γκαρσονιέρες, δυάρια ή τριάρια, αν ο ιδιοκτήτης δε συμβιβαστεί με τη μείωση ενοικίου. Δεν προτιμώνται πλέον τα μεγάλα διαμερίσματα, γιατί έχουν μεγάλα έξοδα θέρμανσης, κοινοχρήστων κ.λπ.» αναφέρει η κ. Κρατήρα.
Παράλληλα αρκετοί ιδιοκτήτες μεγάλων διαμερισμάτων, τεσσάρια ή πεντάρια, τα διατηρούν κλειστά ή τα διαθέτουν αντίστοιχα προς πώληση, συνεπεία της κατάστασης που επικρατεί. Η ευχή που εκφράζει, κλείνοντας, η κ. Κρατήρα είναι «μακάρι να γίνουν πράξη οι εξαγγελίες των κυβερνώντων για προσέλκυση επενδύσεων κεφαλαίων και ελάφρυνση του φόρου εισοδήματος και των φόρων, ώστε να υπάρξει κίνηση στην οικοδομή και να αναστραφεί το κλίμα που έχει δημιουργηθεί».
