Πτωτική τάση, με εικόνα καθίζησης έως και 33%, παρουσίασαν το 2012 οι τιμές των ακινήτων στο Βόλο, ενώ σε πολλές περιοχές παρατηρούνται αντικειμενικές αξίες ίδιες ή και υψηλότερες από τις εμπορικές. Ο όγκος απούλητων διαμερισμάτων, ηλικίας 15 έως 35 ετών είναι μεγάλος.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων προσπαθούν να τα ξεφορτωθούν όσο – όσο υπό το βάρος της άνευ προηγουμένου φορολογίας, ωστόσο το ενδιαφέρον είναι περιορισμένο. Υπήρξε περίπτωση διαμερίσματος στην παραλία του Βόλου, περιοχή – φιλέτο, που πουλήθηκε έναντι 1.700 ευρώ το τετραγωνικό, καθώς ο ιδιοκτήτης αδυνατούσε να πληρώνει τους φόρους.
ΡΕΠΟΡΤΑΖ: Βάσω Σαμακοβλή
Τα νεόδμητα και τα παλαιότερα παρουσίασαν την ίδια περίπου μείωση. Τα μισθώματα των κατοικιών παρουσιάζουν μικρότερη, αλλά σταθερή κάμψη, καθώς αυξάνεται η ζήτηση για μισθώσεις. Στο Βόλο οι τιμές των οικοπέδων έχουν παρουσιάσει τη μικρότερη κάμψη σε σχέση με τις άλλες πόλεις, ενώ δεν ανεγείρονται σχεδόν καθόλου νέες οικοδομές και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει τη μεγαλύτερη ύφεση των τελευταίων 10 ετών.
Σύμφωνα με στοιχεία των συμβολαιογράφων, η μείωση των μεταβιβάσεων μεταξύ Ιανουαρίου 2013 και Ιανουαρίου 2012 φθάνει το 9%, ενώ μεταξύ Ιανουαρίου 2012 και Ιανουαρίου 2011 ήταν άλλο ένα 10%.
Πρόκειται για τα χαρακτηριστικά της κτηματαγοράς στο Βόλο, σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποιήθηκε το χρονικό διάστημα Δεκεμβρίου 2012-Ιανουαρίου 2013 για όλη τη Θεσσαλία και κάθε νομό χωριστά, από τη Διεύθυνση Εκτιμήσεων Βόρειας Ελλάδας της Eurobank Property Services.
Η έρευνα παρουσιάστηκε από την Πολιτικό Μηχανικό Μαριάννα Σφούγγαρη στο ετήσιο συνέδριο του Ελληνικού Ισνστιτούτου Εκτιμητικής, στη Θεσσαλονίκη, με τη συμμετοχή εκτιμητών από όλη τη Βόρεια Ελλάδα.
Ανακεφαλαιώνοντας τις επιμέρους εισηγήσεις για κάθε περιοχή (Θεσσαλία, Ήπειρος, Μακεδονία, Θράκη) και για κάθε κατηγορία ακινήτου (κατοικίες, καταστήματα, γραφεία κλπ) ο πρόεδρος του Ινστιτούτου Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος ανέφερε ότι στη Θεσσαλία, από την αρχή της κρίσης η πτώση τιμών στη Λάρισα διαμορφώθηκε από 6% έως 25% ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και τη συνοικία, στο Βόλο από 12% έως 33%, στα Τρίκαλα από 9% – 15% και στην Καρδίτσα από 9% – 18%.
Κατηφόρα και στις τιμές οικοπέδων
Εκτός από τη μεγάλη πτώση έως και 33% της μέσης τιμής πώλησης των διαμερισμάτων στο Βόλο (πίνακας), η έρευνα καταγράφει τη μέση τιμή πώλησης οικοπέδων ανά περιοχή.
Στο Βόλο εκτός κέντρου, η μέση τιμή το 2008 ήταν 675 ευρώ/τμ, το 2011 600 ευρώ/τμ και το 2012 570 ευρώ/τμ, με μέση μεταβολή 2008-2012 κατά -16%.
Στις Βόρειες συνοικίες, η μέση τιμή το 2008 ήταν 550 ευρώ/τμ, το 2011 ήταν 500 ευρώ/τμ και το 2012 475 ευρώ/τμ (-10%).
Στη Ν. Ιωνία, 525 ευρώ/τμ το 2008, 450 ευρώ/τμ το 2011 και 450 ευρώ/τμ το 2012 (-14%).
Στη Ν. Ιωνία (νεοεντασσόμενες περιοχές), 250 ευρώ/τμ το 2008, 230 ευρώ/τμ το 2011 και 200 ευρώ/τμ το 2012 (-20%).
Στις Ν. Παγασές (εκτός παραλίας), 300 ευρώ/τμ το 2008, 270 ευρώ/τμ το 2011 και 250 ευρώ/τμ το 2012 (-17%).
Στις Ν. Παγασές (παραλία), 1.000 ευρώ/τ.μ. το 2008, 850 ευρώ/τμ το 2011, 800 ευρώ/τμ το 2012 (-20%).
Στο Σωρό, 165 ευρώ/τμ το 2008, 140 ευρώ/τμ το 2011 και 120 ευρώ/τμ το 2012 (-27%).
Στον Αγ. Γεώργιο και στην Αγ. Παρασκευή, το 2008 η μέση τιμή πώλησης οικοπέδων ήταν 215 ευρώ/τμ, το 2011 ήταν 225 ευρώ/τμ και το 2012 μειώθηκε στα 200 ευρώ/τμ (-7%).
Στη Ν. Αγχίαλο, 165 ευρώ/τμ το 2008, 140 ευρώ/τμ το 2011 και 120 ευρώ/τμ το 2012 (-27%).
Στο Ανατολικό Πήλιο (ορεινοί οικισμοί), 115 ευρώ/τμ το 2008, 105 ευρώ/τμ το 2011, 105 ευρώ/τμ το 2012 (-9%).
Στο Ανατολικό Πήλιο (παραθαλάσσιοι οικισμοί), 150 ευρώ/τμ το 2008, 130 ευρώ/τμ το 2011 και 120 ευρώ/τμ το 2012 (-20%).
Στο Βελεστίνο, 150 ευρώ/τμ το 2008, 125 ευρώ/τμ το 2011 και 100 ευρώ/τμ το 2012 (-33%).
Ενδιαφέρον εξωτερικού…για εξοχικά σπίτια
Εκτός από τα ευρήματα της τοπικής κτηματαγοράς, η έρευνα αναφέρεται στα στοιχεία οικονομίας της Μαγνησίας. Ενδιαφέρον εκδηλώθηκε από ξένους επενδυτές για αγορά μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων σε Βόλο και Σποράδες.
Τη ζήτηση στα εξοχικά σπίτια συντηρούν οι υποψήφιοι αγοραστές από το εξωτερικό: Γερμανοί στην Αλόννησο, Ρώσοι στη Σκόπελο, Ισραηλινοί στο Πήλιο κ.α.
Δεν προβλέπεται με βάση το σχέδιο «Αθηνά» η μεταφορά Πανεπιστημιακών τμημάτων, ενώ έχουν κλείσει δύο μεγάλα εμπορικά καταστήματα και τα μικρότερα βρίσκονται σε δεινή οικονομική κατάσταση.
Στο -40% οι οικοδομικές άδειες
Το 2012 εκδόθηκαν στη Ν. Ιωνία και το Βόλο 152 οικοδομικές άδειες έναντι 257 που εκδόθηκαν το 2011, μείωση κατά 40%. Στην Περιφέρεια Θεσσαλίας, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της ΕΣΥΕ από τον Ιανουάριο του 2012 έως και τον Σεπτέμβριο του 2012 εκδόθηκαν 1.100 οικοδομικές άδειες έναντι 1.546 που εκδόθηκαν το ίδιο διάστημα του 2011 (-29%).
Με βάση τα στοιχεία της ΕΣΥΕ για την Περιφέρεια Θεσσαλίας, ο συνολικός όγκος ιδιωτικής και δημόσιας δραστηριότητας (σε χιλ. κυβικών) ήταν: 3.558,9 το 2008, 1.141,5 το 2011 και 885,9 το 2012, δηλαδή μείωση από το 2008 στο 2012 κατά 75%.
Την ίδια ώρα, τα στοιχεία από το Εθνικό Κτηματολόγιο, δείχνουν ότι στη Θεσσαλία το 2012 συντάχθηκαν 621 συμβόλαια έναντι 941 που συντάχθηκαν το 2011. Η μείωση σε σχέση με το 2011 είναι 34% και σε σχέση με το 2008 60%. Το 2012 μεταβιβασθήκαν 739 ιδιοκτησίες έναντι 1.306 που μεταβιβασθήκαν το 2011, δηλαδή μείωση σε σχέση με το 2011 κατά 44% και σε σχέση με το 2008 κατά 65%.
Υψηλή προσφορά,ιστορικά χαμηλά για ζήτηση
Από την έρευνα προκύπτει ότι η προσφορά είναι ιδιαίτερα υψηλή εξαιτίας της δεινής οικονομικής κατάστασης των πολιτών και του αυξημένου κόστους διακράτησης της ακίνητης περιουσίας.
Αυξήθηκε η προσφορά των παλαιότερων ακινήτων, τα οποία γενικά παρουσίασαν μεγαλύτερη μείωση σε σχέση με τα νεόδμητα. Οι συγχωνεύσεις των Πανεπιστημιακών τμημάτων θα αυξήσει περαιτέρω την προσφορά και θα επιδεινώσει την τοπική κτηματαγορά.
Αρκετοί εργολάβοι παρουσίασαν αδυναμία ολοκλήρωσης των έργων τους, υλοποιήθηκαν ελάχιστες νέες αναπτύξεις, ενώ η προσφορά κατοικιών θα παρουσιάσει αυξητικές τάσεις το 2013.
Την ίδια ώρα, υψηλό είναι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης και περιορισμένος αριθμός μεταπώλησης κατοικιών. Αυξήθηκε κατά πολύ ο απαιτούμενος χρόνος διάθεσης ενός ακινήτου.
Μεγάλες προβλέπονται οι επιβαρύνσεις στην ακίνητη περιουσία στους επόμενους μήνες. Το ενιαίο τέλος για τα ακίνητα, που θα υποκαταστήσει το χαράτσι, επεκτείνεται σε αγροτεμάχια και οικόπεδα εκτός σχεδίου, αναπροσαρμόζονται οι αντικειμενικές αξίες, προχωρεί η εκκαθάριση του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας προηγούμενων ετών και προωθείται η επαναφορά του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις.
Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές κινούνται σχεδόν αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, οπότε και η ζήτηση που διαμορφώνεται είναι περιορισμένη. Κερδισμένοι φαίνεται να είναι οι υποψήφιοι αγοραστές και προφανώς χαμένοι οι εργολάβοι – κατασκευαστές.
Όποιος διαθέτει ρευστότητα μπορεί σήμερα να αγοράσει ευκαιρίες με την προϋπόθεση ότι θα αντέξει και το κόστος διακράτησης. Η ζήτηση εκτιμάται ότι θα περιοριστεί σημαντικά το 2013.
Τιμές χαμηλότερα και από το κόστος
Η έρευνα καταλήγει ακόμη στο συμπέρασμα ότι η αγοραία αξία στις περισσότερες των περιπτώσεων έχει μετατραπεί σε αξία άμεσης ρευστοποίησης. Πολλά ακίνητα μεταβιβάζονται υπό την πίεση επικείμενων πλειστηριασμών, διαμορφώνοντας μία αγορά βεβιασμένης ρευστοποίησης, η οποία δεν έχει καμία σχέση με τις «υγιείς» μεταβιβάσεις. Η απόκλιση ζητούμενων και πραγματοποιούμενων τιμών μπορεί να φθάσει και το 50%.
Οι ιδιώτες πωλητές υποχωρούν συγκριτικά περισσότερο από τους κατασκευαστές, τόσο στις ζητούμενες τιμές, όσο και στην τελική διαπραγμάτευση.
Η επικείμενη μεταβολή των αντικειμενικών αξιών (αύξηση και μείωση) αναμένεται να επιφέρει επιπλέον κλυδωνισμούς στην ήδη ταραγμένη κτηματαγορά.
Οι δείκτες «οικονομικής προσιτότητας», δηλ. οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα ή τα ενοίκια θα παρουσιάσουν επιδείνωση καθώς τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας δεν προβλέπεται να βελτιωθούν μέχρι το 2014 και εξαιτίας αυτών διατυπώνεται η πρόβλεψη ότι ο «πάτος του βαρελιού» της κτηματαγοράς φαίνεται να είναι το τέλος του 2014, δηλαδή θα κλείσουν σχεδόν οκτώ χρόνια πτωτικής πορείας.
