ΕΠΙΣΤΟΛΕΣ

Μη καταβολή μισθώματος: Δικαιώματα του εκμισθωτή

μη-καταβολή-μισθώματος-δικαιώματα-το-480630

Tης Πηνελόπης Παπαθανασίου

Με τη σύμβαση μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Προκύπτει με σαφήνεια, ότι η κύρια υποχρέωση του μισθωτή για την ομαλή λειτουργία της μισθωτικής σχέσης είναι η καταβολή του μισθώματος κατά το χρόνο που έχει συμφωνηθεί, διαφορετικά ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της ορισμένης ημέρας και χωρίς όχληση, η δε υπαιτιότητά του τεκμαίρεται με μόνο την παρέλευση του χρόνου καταβολής. Όταν δεν καταβάλλεται το μίσθωμα, ο εκμισθωτής έχει δύο βασικά δικαιώματα.

1) Να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο, και

2) Να ζητήσει πληρωμή του μισθώματος που του οφείλεται.

Εάν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει και με αγωγή πριν από ένα μήνα τη μίσθωση, της οποίας η διάρκεια συμφωνήθηκε για ένα και πλέον έτος, και μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής έρχεται η λύση της μίσθωσης εκτός αν ο μισθωτής μέσα στην ίδια προθεσμία καταβάλει τα καθυστερούμενα μισθώματα. Εάν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης. Η ύπαρξη δυστροπίας τεκμαίρεται από τη μη καταβολή μισθώματος την ημέρα που συμφωνήθηκε.

Επομένως, με βάση τα παραπάνω ο εκμισθωτής στην περίπτωση καθυστέρησης καταβολής του μισθώματος κατά το συμφωνημένο χρόνο, έχει δύο δυνατότητες για να ζητήσει την απόδοση του μισθίου:

α) να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση, πριν από ένα μήνα, οπότε μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής και την μη καταβολή εντός της ίδιας των οφειλομένων μισθωμάτων επέρχεται η λύση της μίσθωσης,

β) να εγείρει αγωγή χωρίς να καταγγείλει τη μισθωτική σύμβαση, αναφερόμενος στη μη καταβολή μισθωμάτων εκ δυστροπίας του μισθωτή, οπότε η μισθωτική σύμβαση εξακολουθεί να υφίσταται και λήγει μόνο με την εκτέλεση της αποφάσεως που διατάσσει την απόδοση μισθίου.

Εκτός από τις ως παραπάνω περιπτώσεις, προβλέπεται μια ταχεία διαδικασία, αυτή της “διαταγής απόδοσης του μισθίου”. Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής αποδόσεως της χρήσεως μισθίου ακινήτου είναι: α) η μίσθωση να αποδεικνύεται εγγράφως και β) να έχει επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή έγγραφη όχληση στον μισθωτή για καταβολή των καθυστερούμενων μισθωμάτων 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αιτήσεως. Η έγγραφη όχληση πρέπει να αφορά την καθυστέρηση του οφειλόμενου μισθώματος.

Επίσης ο Εκμισθωτής μπορεί να μην επιθυμεί την απόδοση του μισθίου ή να επιθυμεί επιπλέον και την είσπραξη των οφειλομένων. Στην περίπτωση αυτή, έχει δύο δικαιώματα:

α. Αγωγή Καταβολής Μισθωμάτων και β. Διαταγή πληρωμής

Στην περίπτωση της έκδοσης διαταγής πληρωμής, δεν απαιτείται «έγγραφη όχληση» του μισθωτή, καθότι εν προκειμένω η παροχή του μισθωτή (καταβολή μισθωμάτων) προβλέπεται συνήθως κατά τα μισθωτήρια σε δήλη μέρα κάθε μήνα, οπότε με την παρέλευση αυτής ο μισθωτής γίνεται αυτόματα υπερήμερος. Μάλιστα στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου – που αναφέρθηκε ανωτέρω μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

Εγγραφείτε στο Newsletter του Ταχυδρόμου