Της Πηνελόπης Ι. Παπαθανασίου, Δικηγόρου, Υπεύθυνης της ΧΕΝ Βόλου
Συνηθίζεται όταν συμφωνείται η πώληση ενός ακινήτου, να υπογράφεται μεταξύ των μερών ένα ιδιωτικό συμφωνητικό, με τη μορφή «προσυμφώνου», το οποίο επέχει και μια θέση «προκαταβολής». Ορίζεται δε σε αυτό ότι το αναφερόμενο ποσό λειτουργεί και ως «αρραβώνας», δηλαδή αν ο αγοραστής δεν καταρτίσει το τελικό συμβόλαιο, το ποσό αυτό χάνεται και μένει στα χέρια του πωλητή. Μια τέτοια συμφωνία όμως δεν έχει νομική εγκυρότητα. Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369 και 1033 του ΑΚ, για τη μεταβίβαση της κυριότητος ενός ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου.
Στον ίδιο τύπο υποβάλλεται και το προσύμφωνο. Εάν για το προσύμφωνο δεν τηρήθηκε ο συμβολαιογραφικός τύπος, το τίμημα που τυχόν καταβλήθηκε με αυτό από τον αγοραστή για τη μέλλουσα κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, λόγω της ακυρότητας του προσυμφώνου, μπορεί να αναζητηθεί με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Κατά την έννοια του άρθρο 904 του ΑΚ αναγνωρίζεται αξίωση προς απόδοση της ωφελείας που αποκτήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή επί ζημία άλλου και όταν η παροχή έγινε σε εκτέλεση της συμβάσεως για την οποία ο νόμος απαιτεί την τήρηση ορισμένου τύπου και ο τύπος αυτός δεν τηρήθηκε. Στην περίπτωση αυτή η σύμβαση, για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου, θεωρείται ως μη γενομένη και επομένως δεν υπάρχει νόμιμη αιτία που να δικαιολογεί τη διατήρηση της παροχής στο λήπτη, εφόσον η βούληση του δότη που εκδηλώθηκε άτυπα, δεν αναγνωρίζεται από το νόμο.
Κατά συνέπεια, η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου, για το οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνιστά χωρίς νόμιμη αιτία πλουτισμό του πωλητή από την περιουσία του αγοραστή.
Από την άλλη, και η συμφωνία περί του «αρραβώνα» είναι άκυρη, καθότι δόθηκε για την πώλησης κύρια σύμβαση για την οποία δεν τηρήθηκε ο νόμιμος τύπος, κατά τα άνω, κατά τούτο δε είναι άκυρη.
Επίσης μας έχει απασχολήσει η τύχη του τιμήματος μιας πώλησης, ήτοι η διαφορά μεταξύ του πραγματικού τιμήματος που έχει συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο τιμήματος.
Η σύμβαση πώλησης ακινήτου είναι μια «τυπική σύμβαση» με ουσιώδη στοιχεία της, το αντικείμενο, το τίμημα και η συμφωνία των μερών για μετάθεση της κυριότητας και πληρωμής του τιμήματος. Για το κύρος της πώλησης απαιτείται το τίμημα αυτής να είναι ορισμένο ή τουλάχιστον οριστό. Η σύμβαση της πώλησης είναι κατ’ αρχήν άτυπη. Απαιτείται όμως συμβολαιογραφικό έγγραφο, ως συστατικός τύπος της σύμβασης, σε πώληση ακινήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου.
Ο τύπος απαιτείται ως προς όλα τα ουσιώδη στοιχεία της). Υποβάλλονται σ’ αυτόν και οι συμφωνίες με τις οποίες τροποποιείται η σύμβαση πώλησης ακινήτου. Στο συμβολαιογραφικό τύπο υπόκειται όχι μόνο η εμπράγματη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας, αλλά και η ενοχική σύμβαση ως προς όλα τα στοιχεία της, δηλαδή ως προς το πράγμα και το τίμημα. Ο τύπος έχει ταχθεί με ποινή ακυρότητας, ενώ δικαιοπραξία για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος που απαιτείται από το νόμο είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε. Η ακυρότητα είναι απόλυτη και λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το Δικαστήριο.
Στην περίπτωση που η σύμβαση είναι άκυρη, τα συμβαλλόμενα μέρη δεν μπορούν να προβάλλουν αξιώσεις στηριζόμενες στη σύμβαση, αλλά μόνο (στηριζόμενες) στις αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού.
Περαιτέρω (η μη τήρηση του τύπου αυτού ως προς μέρος του τιμήματος, όπως στην περίπτωση κατά την οποία το τελευταίο συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από αυτό που αναγράφεται στο συμβόλαιο, δεν επάγεται ακυρότητα της όλης σύμβασης, αλλά η σύμβαση είναι άκυρη μόνον κατά τη συμφωνία του τιμήματος που δόθηκε επιπλέον του αναγραφόμενου στο συμβόλαιο, για το οποίο δεν τηρήθηκε ο επιβαλλόμενος με ποινή ακυρότητας τύπος.
Το μη αναγραφόμενο στο συμβόλαιο επιπλέον μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος, αν δεν έχει καταβληθεί, δεν μπορεί να απαιτηθεί από τον πωλητή, ούτε με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, αφού ο αγοραστής από νόμιμη αιτία έλαβε ολόκληρο το πωληθέν ακίνητο με βάση το νομίμως συμφωνηθέν, ως καλυπτόμενο από τον τηρηθέντα τύπο, μικρότερο τίμημα, ώστε κατά το επιπλέον τίμημα ο μη καταβολών αγοραστής δεν ωφελήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία.
Στην αντίθετη περίπτωση που το επιπλέον μέρος έχει καταβληθεί μπορεί να αναζητηθεί από τον αγοραστή με τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού μόνο κατά το μέρος που υπερβαίνει την αγοραία (αληθινή) αξία του πωληθέντος ακινήτου.
