Της Πηνελόπης Παπαθανασίου, Δικηγόρου παρ’ Εφεταις LLM Διεθνές & Ευρωπαϊκό Οικονομικό Δίκαιο
Το άρθρο 6 § 1 Ν.3741/1929, ορίζει ότι «ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή μέρους αυτού κατασκευάζει και διατηρεί με δική του δαπάνη το πάτωμα στο οποίο βαίνει, τις θύρες που ανήκουν σε κάθε ιδιοκτησία, τους θόλους, τα δωμάτια και τις οροφές των δωματίων αυτού», και συνεπώς, ο κύριος χωριστής ιδιοκτησίας έχει την υποχρέωση να τη διατηρεί σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην προκληθεί βλάβη στη χρήση των υπόλοιπων ιδιοκτησιών ή στη χρήση των κοινών μερών της οροφοκτησίας. Η διάταξη αυτή αναφέρει ενδεικτικά τα μέρη που υπάγονται στη διαιρετή ιδιοκτησία τόσο τα επιμέρους, όσο και τα κύρια πράγματα που περικλείουν και αποτελούν τη διαιρετή ιδιοκτησία.
Παρόλο που στη παραπάνω διάταξη δεν γίνεται ρητή αναφορά σε «υποχρέωση», αυτό προκύπτει από το όλο πνεύμα και το σκοπό της. Συνεπώς, από τις διατάξεις αυτές και το άρθ. 1006 ΑΚ προκύπτει ότι ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος έχει υποχρέωση να διατηρεί τη διαιρετή ιδιοκτησία του σε τέτοια κατάσταση, ώστε να μην μπορεί να προκόψει από αυτήν βλάβη στη χρήση των λοιπών διαιρετών ιδιοκτησιών ή των κοινών μερών της οροφοκτησίας ή παρεμπόδιση της ομαλής λειτουργίας της οροφοκτησίας ή να προκόψει μείωση της ασφάλειας ή κίνδυνος του οικοδομήματος.
Όποιος παραλείψει την υποχρέωση αυτή, με αποτέλεσμα την επέλευση βλάβης γεννιέται ενοχική αξίωση υπέρ των λοιπών ιδιοκτητών ή του βλαπτόμενου να ζητήσουν να υποχρεωθεί ο ιδιοκτήτης να λάβει τα απαραίτητα μέτρα για την αποφυγή κινδύνων, και εάν η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο ιδιοκτήτης της βλαπτόμενης ιδιοκτησίας να αξιώσει αποζημίωση με βάση τις διατάξεις για την αδικοπραξία.
Επομένως, σύμφωνα με το άρθρο 6 § 1 Ν.3741/1929, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου ευθύνεται έναντι των λοιπών κυρίων από την μη διατήρηση ή πλημμελή συντήρηση της ιδιοκτησίας του και μπορεί να υποχρεωθεί στη λήψη μέτρων που επιβάλλονται για την άρση της προσβολής και την καταβολή αποζημίωσης. Αν η πιο πάνω παράλειψη του συνιδιοκτήτη είναι και υπαίτια, δικαιούται ο ιδιοκτήτης της βλαπτόμενης ιδιοκτησίας, που ζημιώνεται και προσβάλλεται κατά τούτο στο εμπράγματο δικαίωμα της κυριότητας του, να στραφεί κατά του ζημιώσαντος και να ζητήσει αποζημίωση κατά τις διατάξεις των άρθρων 914, 932, 297, 298 ΑΚ.
Επίσης το γεγονός ότι η επισκευή του μέρους κατέστη αναγκαία λόγω τυχόν ελαττωματικής αρχικής κατασκευής της από τον εργολάβο της όλης οικοδομής δεν έχει καμία έννομη επιρροή ως προς την υποχρέωση που έχει ο κύριος της ιδιοκτησίας προς επισκευή έναντι βλαπτόμενου συνιδιοκτήτη τους της αυτής οικοδομής.
Ομοίως ιδιοκτήτης που είναι αποκλειστικός κύριος της βεράντας του διαμερίσματος του, δεν έχει μόνο δικαίωμα να την διατηρεί και να την επισκευάζει όταν χρειάζεται, αλλά όταν η μη επισκευή της, έχει ως αποτέλεσμα να παραβλάπτεται η χρήση του ιδιοκτήτη του κάτω από αυτή διαμερίσματος, είναι υποχρεωμένος να την επισκευάσει με δική του δαπάνη. Σε περίπτωση παράλειψής του, ο βλαπτόμενος από τη μη επισκευή της, έχει δικαίωμα να αξιώσει την επισκευή αυτής, ώστε να αρθεί η προσβολή του.
Όσον αφορά τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών από την αναγκαστική συνιδιοκτησία πάνω στα κοινά πράγματα, προκύπτει από το άρθρο 5 εδάφ.β και γ του ν.3741/1929, ότι καθένας από τους συνιδιοκτήτες συμμετέχει υποχρεωτικά στη συντήρηση και επισκευή των κοινών μερών της οικοδομής και ευθύνεται ατομικά ή και παράλληλα με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες για την επισκευή τους, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας του καθενός. Για κάθε υπαίτια ζημιογόνο παράλειψη των συνιδιοκτητών ή του διαχειριστή τους σε σχέση με τις υποχρεώσεις του για συντήρηση και επισκευή των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, ο ιδιοκτήτης που βλάπτεται έχει αξίωση αποζημίωσης. Από το ότι η επισκευή των κοινών μερών και πραγμάτων της οικοδομής θεωρείται κοινό βάρος, απ` αυτό προκύπτει, ότι και κάθε δαπάνη, που απαιτείται για την αποκατάσταση των ζημιών, η οποία αναγκαίως προκαλείται στη χωριστή ιδιοκτησία κάποιου, εξαιτίας της μη επισκευής ή της αντικατάστασης των κοινών πραγμάτων, βαρύνει τη συνιδιοκτησία.
Αν, όμως, κατά τον Κανονισμό, η επισκευή και συντήρηση των κοινών μερών της οικοδομής έχει ανατεθεί, στον διαχειριστή και από παράλειψη αυτού προήλθε ζημία σε κοινόχρηστα μέρη και, περαιτέρω, σε ατομική ιδιοκτησία, για την αποκατάσταση της ζημίας αυτής ευθύνεται και ο διαχειριστής, ατομικά, ως εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, εφόσον υπάρχει πταίσμα και του ιδίου.
Διαβάστε τις ειδήσεις του www.taxydromos.gr στο Google News.
Συνδεθείτε στο κανάλι μας στο viber για πιο άμεση ενημέρωση.
