Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για την τακτοποίηση των εξ ολοκλήρου αυθαιρέτων, καθώς και αυτών με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις, αφού οι ιδιοκτήτες τους έχουν μόλις 2,5 μήνες για να υπαχθούν σε ρύθμιση. Θυμίζουμε ότι η καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής τους στον νόμο αυθαιρέτων είναι η 30ή Ιουνίου 2020. Σύμφωνα με το Υπουργείο Περιβάλλοντος ακόμα δεν εξετάζεται η δυνατότητα να δοθεί παράταση. Σημειώνεται ότι ο νόμος ήδη προβλέπει ότι ακίνητα με αυθαιρεσίες ή παντελώς αυθαίρετα δεν μπορούν να αξιοποιηθούν, μεταβιβαστούν κ.λπ, ενώ σε κάθε δικαιοπραξία και σχετική διοικητική πράξη απαραίτητο δικαιολογητικό είναι η δήλωση του αυθαιρέτου στο σχετικό πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, στην κατηγορία των «μεγάλων» αυθαιρέτων έχουν δηλωθεί στην πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας περίπου 400.000 αυθαίρετα, αντιστοιχούν στο 40% των δηλώσεων και αφορούν σε περισσότερα από 35 εκατ. τετραγωνικά μέτρα άναρχης δόμησης.
Για αυτό τον λόγο οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα πρέπει άμεσα να απευθυνθούν σε μηχανικό, προκειμένου να ενταχθούν στις ευνοϊκές ρυθμίσεις του ισχύοντος νόμου, που δίνει τη δυνατότητα να νομιμοποιήσουν τις αυθαιρεσίες και να αποπληρωθούν τα πρόστιμα σε πολλές δόσεις.
- Ποια θεωρούνται «μεγάλα» αυθαίρετα, που πρέπει να δηλωθούν μέχρι τις 30 Ιουνίου 2020;
Α) Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα.
Β) Αυθαίρετες κατασκευές που παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και τα 1.000 τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα 1.000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.
Οι κατασκευές αυτές μπορεί να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αγορά συντελεστή δόμησης όταν δημοσιευθεί η σχετική Υπουργική Απόφαση.
- Ποια η διαφορά των «μεγάλων» αυθαιρέτων από τα υπόλοιπα;
Τα αυθαίρετα που κτίστηκαν χωρίς οικοδομική άδεια ή έχουν πολύ μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις τακτοποιούνται για 30 έτη με την καταβολή αντίστοιχου παραβόλου, όπως και τα υπόλοιπα αυθαίρετα που κτίστηκαν μέχρι τις 27 Ιουλίου 2011, όμως επιπρόσθετα τα «μεγάλα» αυθαίρετα για να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης θα πρέπει να πληρώσουν ακόμα ένα τέλος με την αγορά συντελεστή δόμησης για να τα νομιμοποιήσουν – εφόσον στην περιοχή που έχουν ανεγερθεί έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.
- Εγώ έχω ένα εξολοκλήρου αυθαίρετο, που το τακτοποίησα. Μπορώ να το μεταβιβάσω τώρα ή θα πρέπει να περιμένω την Τράπεζα Γης;
Επιτρέπεται η μεταβίβαση και η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος και στην κατηγορία των «μεγάλων» αυθαιρέτων μετά την υπαγωγή στον νόμο και την εξόφληση του προστίμου ή την καταβολή του 30% του προστίμου.
- Τι παράβολο πληρώνω;
Το παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ορίζεται από τον Ν. 4495/17 ως εξής:
α) 250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ.
β) 500 ευρώ για κτίριο/χρήση από 100 τ.μ. έως 500 τ.μ.
γ) 1.000 ευρώ για κτίριο/χρήση από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ.
δ) 4.000 ευρώ για κτίριο/χρήση από 2.000 τ.μ. έως 5.000 τ.μ.
ε) 10.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 5.000 τ.μ.
- Τι πρόστιμο πληρώνω για ένα εξ ολοκλήρου αυθαίρετο και σε πόσες δόσεις μπορώ να εξοφλήσω το πρόστιμο;
Το πρόστιμο υπολογίζεται ανάλογα με το μέγεθος, την τιμή ζώνης της περιοχής, την παλαιότητα και άλλα πολεοδομικά μεγέθη. Μπορεί να εξοφληθεί σε έως και 100 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό δόσης τα 50 ευρώ, ενώ δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης 20% στην εφάπαξ καταβολή ή 10% στην καταβολή του 30% του αναλογούν προστίμου.
- Τι είναι το συμπληρωματικό πρόστιμο, που πρέπει να πληρώσω μετά την τακτοποίηση του αυθαιρέτου;
Είναι περιβαλλοντικό τέλος, το οποίο καταβάλλεται στην Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (Τράπεζα Γης), με την αγορά συντελεστή δόμησης για την εκπλήρωση και την ταχεία πρόοδο της διαδικασίας περιβαλλοντικής αποκατάστασης, καθώς και για την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού.
- Τι είναι η Τράπεζα Γης;
Η Ψηφιακή Τράπεζας Γης διαμορφώνει απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.
- Ποιοι εισφέρουν συντελεστή δόμησης στην ψηφιακή τράπεζα;
ü Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή (άχρηστους σήμερα, λόγω απόφασης του ΣτΕ). Ο διαθέσιμος συντελεστής υπολογίζεται σε 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα.
ü Οι ιδιοκτήτες των άλλων διατηρητέων που δεν διαθέτουν τίτλους. Η εκτίμηση που υπάρχει είναι ότι σήμερα μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή.
ü Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων (βλέπε απαλλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν στον κρατικό μηχανισμό οι απαιτούμενοι πόροι.
ü Πρώην στρατόπεδα, παλαιά κτίρια του Δημοσίου που είναι προς απόσυρση, δημόσιες εκτάσεις και παλαιές υποδομές που μένουν αχρησιμοποίητες για λόγους ανάσχεσης της δομής.
ü Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος.
- Ποια είναι η διαδικασία που θα ακολουθείται;
Η διαδικασία είναι η εξής:
Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο υπουργείο. Ο τίτλος κατοχυρώνεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αποκτά αξία βάσει της τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει. Στη συνέχεια, ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία.
Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης. Ο ιδιοκτήτης που διατηρητέου αρχικά θα λαμβάνει το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που έχει. Και το υπόλοιπο 70% θα το παίρνει με την ολοκλήρωση – και πιστοποίηση – των εργασιών. Οι συναλλαγές με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιβαρύνονται με ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής. Τα χρήματα αυτά θα καταλήγουν στο Πράσινο Ταμείο για περιβαλλοντικές δράσεις.
- Πώς θα αγοράζεται ο συντελεστής δόμησης;
Για να καταλάβουμε τη διαδικασία δίνουμε το παρακάτω παράδειγμα. Εχουμε ένα αυθαίρετο χωρίς άδεια που τακτοποιήθηκε και βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης στον Βόλο, 100 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης 1.200 ευρώ. Η αγορά συντελεστή δόμησης υπολογίζεται σε 120.000 ευρώ. Από αυτά το 5% θα πάει στο Πράσινο Ταμείο (6.000 ευρώ) για δράσεις αποκατάστασης του περιβάλλοντος. Ακολουθεί ο μειωτικός συντελεστής ή συμψηφισμός με ειδικό πρόστιμο (ΖΥΣ) και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Υστερα από όλα αυτά, εκδίδεται η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Αντίστοιχα από αυτά τα χρήματα, αποζημιώνεται ένας ιδιοκτήτης για παράδειγμα, διατηρητέου για τα 100 τετραγωνικά μέτρα συντελεστή δόμησης που είχε εισφέρει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, με το ποσό που αντιστοιχεί στη δική του τιμή ζώνης.
- Τι είναι οι Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (Π.Α.Ε.Σ.);
1. Οι περιοχές αυτές (Π.Α.Ε.Σ.), καθορίζονται για να δώσουν τη δυνατότητα οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης.
2. Η κίνηση της διαδικασίας για την έγκριση Π.Α.Ε.Σ. γίνεται μετά το πέρας της καταληκτικής ημερομηνίας υπαγωγής των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης
3. Οι Π.Α.Ε.Σ μπορεί να βρίσκονται:
α) Εντός Εγκεκριμένων Ρυμοτομικών Σχεδίων ή εγκεκριμένων ορίων οικισμών.
β) Εκτός Εγκεκριμένων Ρυμοτομικών Σχεδίων ή εγκεκριμένων ορίων οικισμών.
4. Οι Π.Α.Ε.Σ. εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τήρηση της ακόλουθης διαδικασίας:
α) Κίνηση της διαδικασίας επίσπευσης για την έγκρισή τους με έκδοση απόφασης από τον οικείο δήμο, ή σύνολο όμορων δήμων ή την περιφέρεια ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
β) Εκπόνηση με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας.
γ) Εκπόνηση της μελέτης Π.Α.Ε.Σ. με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας αυτής.
δ) Γνωμοδότηση των οικείων δημοτικών ή περιφερειακών συμβουλίων. Ειδικά, στις μητροπολιτικές περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης αρμόδιο όργανο για τη γνωμοδότηση του προηγούμενου εδαφίου είναι η Διεύθυνση Μητροπολιτικού Σχεδιασμού.
ε) Εισήγηση της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού (Δ.Π.Σ.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
στ) Γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.
Οι εκτός σχεδίου Π.Α.Ε.Σ. ρυθμίζονται στο πλαίσιο εκπόνησης Τ.Χ.Σ.
5. Οι Π.Α.Ε.Σ δεν μπορεί να χωροθετούνται σε περιοχές που δεν επιτρέπεται δόμηση.
6. Με την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού εντός των Π.Α.Ε.Σ. και την έκδοση του προεδρικού διατάγματος για την έγκριση Π.Α.Ε.Σ. και της πολεοδόμησης όπου αυτό απαιτείται, είναι δυνατή η κατά περίπτωση οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης, μετά την έκδοση τίτλου Ε.Π.Ι. και την καταβολή του σχετικού παραβόλου.
7. Με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθορίζονται οι ειδικότερες προδιαγραφές, το περιεχόμενο και οι διαδικασίες εκπόνησης των μελετών για την έγκριση των Π.Α.Ε.Σ., καθώς και κάθε άλλο σχετικό με τις μελέτες αυτές θέμα.
8. Με κοινή απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Οικονομικών, καθορίζονται τα κίνητρα και η αρωγή που παρέχονται στους δήμους για την κίνηση της διαδικασίας και την έγκαιρη εκπόνηση των μελετών για την έγκριση Π.Α.Ε.Σ., καθώς και ο τρόπος χρηματοδότησής τους.
