Να αγοράσω τώρα για να προλάβω την αύξηση των αντικειμενικών αξιών και τη νέα φοροεπιδρομή ή να περιμένω προσβλέποντας σε περαιτέρω πτώση τιμών; Το δίλημμα για τους -λίγους- υποψήφιους αγοραστές γίνεται ολοένα και ισχυρότερο καθώς πλησιάζουμε προς το τέλος του έτους.
Η απάντηση όμως είναι δύσκολη, καθώς η κυβέρνηση κρατά κλειστά τα χαρτιά της όσον αφορά στο τι μέλλει γενέσθαι με τους φόρους ακινήτων. Έτσι, σε όποια απόφαση και αν καταλήξει ο υποψήφιος αγοραστής -να αγοράσει ή να αναβάλλει την κίνησή του για αργότερα- αναλαμβάνει ρίσκο αξίας πολλών χιλιάδων ευρώ.
Ποιοι είναι οι βασικοί αστάθμητοι παράγοντες;
1 Το ποσοστό αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών. Η επιταγή του μνημονίου, οι τιμές ζώνης να συγκλίνουν με τις πραγματικές, μεταφράζεται σε αύξηση της φορολογητέας αξίας ακόμη και πάνω από 30% σε αρκετές περιοχές της χώρας.
Για την αγορά ενός διαμερίσματος με αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ, αύξηση της τιμής ζώνης κατά 30% φέρνει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση περίπου 6.000 ευρώ αν η συναλλαγή δεν υπάγεται σε ΦΠΑ (αυτό συμβαίνει για τα διαμερίσματα που χτίστηκαν πριν από το 2006) και 13.800 ευρώ αν υπάγεται σε Φ.Π.Α.
Φορολογικοί συντελεστές
2 Η φορολογική πολιτική που θα ακολουθήσει η κυβέρνηση. Ερώτημα είναι αν η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα συνδυαστεί με μείωση των φορολογικών συντελεστών για την αγορά ακινήτων αλλά και αναπροσαρμογή των αφορολόγητων ορίων. Όσο μεγαλύτερη είναι η αύξηση των αφορολογήτων και η μείωση των συντελεστών, τόσο μικρότερη θα είναι η επιβάρυνση από την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.
3 Η πορεία των τιμών των ακινήτων. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, αλλά και μεγάλων κτηματομεσιτικών, δείχνουν ότι εντείνονται οι πιέσεις μετά το πρώτο τρίμηνο του 2010. Αν παρατηρηθεί περαιτέρω πτώση της τιμής του ακινήτου κατά 2-3%, τότε ουσιαστικά εκμηδενίζεται η επαπειλούμενη φορολογική επιβάρυνση.
Χαρακτηριστικό είναι το ακόλουθο παράδειγμα. Ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα πωλείται σήμερα προς 300.000 ευρώ και έχει αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ.
Για να αποκτηθεί, πρέπει να καταβληθεί φόρος μεταβίβασης 20.000 ευρώ (εκτός και αν είναι πρώτη κατοικία, καθώς σε αυτή την περίπτωση ο φόρος μηδενίζεται).
Αν η αντικειμενική αξία του ακινήτου αυξηθεί κατά 30%, τότε ο φόρος μεταβίβασης θα αυξηθεί από τις 20.000 ευρώ στις 26.000 ευρώ. Δηλαδή, το ακίνητο θα «ακριβύνει» λόγω των φόρων κατά 2%. Αρκεί λοιπόν μια πολύ μικρή «διόρθωση» της τιμής του ακινήτου προκειμένου να απορροφηθεί η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση.
Πτώση τιμών έως 20%
Το ερώτημα, πότε θα σταματήσει ο κατήφορος στις τιμές των ακινήτων, φαίνεται να απασχολεί όχι μόνο τους υποψήφιους αγοραστές αλλά και τους πωλητές.
Προς το παρόν, τα στοιχεία τόσο της Τραπέζης της Ελλάδος όσο και των μεγάλων μεσιτικών γραφείων, δείχνουν ότι το φαινόμενο αποκλιμάκωσης των τιμών βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη. Η ΤτΕ προσδιορίζει τη μέση μείωση για το πρώτο εξάμηνο του 2010 στο 5,7% τόσο για τα νεόδμητα όσο και ακίνητα παλαιότητας άνω των 20 ετών. Πίσω από τον μέσο όρο όμως, «κρύβονται» πολύ σημαντικά ποσοστά μείωσης που σε αρκετές περιπτώσεις προσεγγίζουν ακόμη και το 20%.
Στο περίμενε για την πρώτη κατοικία
Στάση αναμονής τηρούν προς το παρόν και οι υποψήφιοι αγοραστές πρώτης κατοικίας.
Δικαιολογημένα, ανησυχούν λιγότερο για την επερχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών καθώς προστατεύονται σε μεγάλο σε βαθμό από το αφορολόγητο.
Με τα σημερινά δεδομένα, η αγορά πρώτης κατοικίας δεν φορολογείται αν η αντικειμενική της αξία υπολείπεται των 200.000 ευρώ για τον εργένη, των 250.000 ευρώ για τον παντρεμένο και των 275 και 300 χιλιάδων ευρώ αντίστοιχα για όποιον έχει ένα και δύο παιδιά. Μάλιστα, δεν αποκλείεται τα αφορολόγητα να αυξηθούν ακόμη περισσότερο από τις αρχές του χρόνου, οπότε και θα ενεργοποιηθούν οι νέες τιμές ζώνης.
Με δεδομένη τη φορολογική «αμνηστία», οι υποψήφιοι αγοραστές έχουν λόγο να περιμένουν προσβλέποντας:
Α) Σε περαιτέρω πτώση των τιμών, κάτι που φαίνεται εξαιρετικά πιθανό με βάση τα τωρινά δεδομένα.
Β) Στην προοπτική να ξαναρχίσουν οι τράπεζες να χορηγούν στεγαστικά δάνεια. Προς το παρόν, οι περισσότερες αιτήσεις απορρίπτονται, ενώ ακόμη και γι’ αυτές που εγκρίνονται, οι δανειακές συμβάσεις προβλέπουν αυστηρούς όρους όπως υψηλά περιθώρια κέρδους (spread) και χαμηλά ποσοστά δανειοδότησης ως ποσοστό της αξίας του ακινήτου.
Περισσότεροι στην παγίδα του ΦΜΑΠ
Από τους φόρους κατοχής ακινήτων, και ειδικά τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, θα επιδιώξει η κυβέρνηση να εισπράξει τα 500-600 εκατομμύρια ευρώ που προβλέπει το μνημόνιο από τους φόρους ακινήτων.
Οι φιλοδοξίες για αύξηση των εσόδων από τους φόρους μεταβίβασης (αγορών, κληρονομιών και γονικών παροχών) είναι εξαιρετικά περιορισμένες, καθώς αναμένεται και νέα μείωση των συναλλαγών από το 2011. Ηδη, το 2010 αναμένεται να κλείσει με λιγότερες από 70.000 αγοραπωλησίες έναντι 120.000 και 130.000 που πραγματοποιούνταν ντα προηγούμενα χρόνια.
Η αύξηση των αντικειμενικών τιμών δεν αποκλείεται να συνοδευτεί και από νέες τροποποιήσεις στην κλίμακα υπολογισμού του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας. Το βέβαιο είναι ότι στην τσιμπίδα του θα πέσουν περισσότεροι Ελληνες, καθώς ακόμη και το μνημόνιο κάνει λόγο για «διεύρυνση της φορολογικής βάσης».
Σε αλλαγές όμως αναμένεται να προχωρήσει η κυβέρνηση και όσον αφορά τα αφορολόγητα για τον υπολογισμό των φόρων μεταβίβασης. Μεταξύ άλλων αναμένεται να αυξηθεί:
*Το αφορολόγητο για την αγορά πρώτης κατοικίας
*Το αφορολόγητο στην κλίμακα υπολογισμού του φόρου κληρονομιών.
*Ο συντελεστής υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης. Σήμερα βρίσκεται στο 10% για τα μεταχειρισμένα ακίνητα και είναι από τους υψηλότερους στην Ευρώπη.
