Του Χάρη Αμμανατίδη,
Μηχανικού Χωροταξίας, Πολεοδομίας & Περιφερειακής Ανάπτυξης,
Msc Περιβαλλοντικής Πολιτικής & Διαχείρισης
Το Υποθηκοφυλακείο είναι η δημόσια υπηρεσία στην οποία κατατίθενται επίσημα και φυλάσσονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας των ακινήτων καθώς και τα βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις) που τυχόν υπάρχουν για κάθε ακίνητο. Επίσης, στα υποθηκοφυλακεία φυλάσσονται και δικαστικές αποφάσεις σχετικές με ακίνητα και γενικά κάθε πράξη που επηρεάζει τη νομική κατάσταση ενός ακινήτου.
Ο θεσμός του Υποθηκοφυλακείου εισήχθη στην Ελλάδα στις 23/04/1836, με το διάταγμα της «περί σημειώσεως των υποθηκών» και είχε ως στόχο την εξασφάλιση συστήματος του νόμου «περί υποθηκών». Στην Ελλάδα, υπάρχουν 398 υποθηκοφυλακεία, τα οποία διευθύνονται από νομικούς. Με βάση το παραπάνω διάταγμα, τα υποθηκοφυλακεία συγκροτούνται στην περιφέρεια κάθε πρωτοδικείου όπου μπορούν να αιτούνται και να ενεργούνται έγκυρα οι εγγραφές των υποθηκών και οι προσημειώσεις επί των κτημάτων που βρίσκονται στην κατά τόπο περιφέρεια του ειρηνοδικείου. Ουσιαστικά, πρόκειται για δημόσια γραφεία στα οποία φυλάσσονται τα βιβλία των μεταγραφών και των υποθηκών. Τα υποθηκοφυλακεία παρέχουν πληροφορίες για το υφιστάμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς, αλλά η μεταγραφή ή εγγραφή στο αντίστοιχο βιβλίο είναι πράξη συγκεντρωμένη κατά δικαιοπρακτούντα πρόσωπα και όχι κατά ακίνητα. Όσον αφορά τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου, είναι απαραίτητη η ύπαρξη συμβολαιογραφικού εγγράφου που υποβάλλεται σε μεταγραφή. Στην συνέχεια, η μεταγραφή καταχωρίζεται στα τηρούμενα ειδικά βιβλία μεταγραφών. Οι πράξεις, οι οποίες μεταγράφονται στα υποθηκοφυλακεία σχετίζονται κυρίως με τα δικαιώματα και τις μεταβολές των ακινήτων. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν οι δικαιοπραξίες εν ζωή (π.χ. γονικές παροχές, δωρεές), οι κατακυρωτικές εκθέσεις πλειστηριασμών, οι δικαστικές και εξώδικες διανομές ακινήτων (π.χ. όταν διανέμουν ένα ενιαίο ακίνητο πολλοί συγκύριοι), οι απαλλοτριώσεις (π.χ. όταν δημιουργείται ένας δρόμος και απαιτείται μια ιδιωτική έκταση για τη δημιουργία του δρόμου), οι παραχωρήσεις εθνικών γαιών (π.χ. διανομές αγροτικής γης) κ.α.
Η μεταγραφή είναι θεσμός ύψιστης σημασίας στο εμπράγματο δίκαιο, διότι η κτήση κυριότητας, όπως και κάθε εμπράγματη μεταβολή επί ακινήτων, επέρχεται με τη μεταγραφή κι όχι με την παράδοση της νομής.
Βιβλία Υποθηκοφυλακείων
Τα βιβλία που τηρεί κάθε υποθηκοφυλακείο, και στα οποία μεταγράφονται οι πράξεις που αφορούν τα ακίνητα είναι:
1) τα Βιβλία μεταγραφών,
2) τα Ευρετήρια μερίδων,
3) τα Γενικά αλφαβητικά ευρετήρια,
4) το Βιβλίο κατασχέσεων,
5) το Βιβλίο διεκδικήσεων,
6) το Βιβλίο υποθηκών και
7) το Γενικό βιβλίο εκθέσεων.
Πηγή: http://www.tovima.gr/relatedarticles/article/?aid=126016
Έμμισθα και άμισθα Υποθηκοφυλακεία
Τα υποθηκοφυλακεία διακρίνονται σε έμμισθα και άμισθα. Τα δε άμισθα υποθηκοφυλακεία διακρίνονται και σε ειδικά άμισθα και σε μη ειδικά άμισθα. Τα έμμισθα είναι υπηρεσίες του Υπουργείου Δικαιοσύνης και στελεχώνονται από δημοσίους υπαλλήλους. Τα ειδικά άμισθα υποθηκοφυλακεία διευθύνονται από άμισθο υποθηκοφύλακα ο οποίος διορίζεται από τον Υπουργό Δικαιοσύνης κατόπιν επιτυχίας του σε σχετικό διαγωνισμό. Τα μη ειδικά άμισθα υποθηκοφυλακεία διευθύνονται από συμβολαιογράφο διορισμένο στην έδρα του υποθηκοφυλακείου. Όλα τα υποθηκοφυλακεία είναι δημόσιες υπηρεσίες και ως εκ τούτου η λειτουργία τους εποπτεύεται από το Υπουργείο Δικαιοσύνης.
Η Αρχή της χρονικής προτεραιότητας
Σύμφωνα με την αρχή αυτή, μεταξύ πολλών μεταγραφών που έγιναν την ίδια ημέρα σχετικά με δικαιώματα ή και βάρη πάνω στο ίδιο ακίνητο, προτιμάται εκείνη που στηρίζεται στον έστω και κατ’ ελάχιστο χρόνο αρχαιότερα μεταγεγραμμένο τίτλο. Συγκεκριμένα, όταν έχουν μεταγραφεί περισσότερες υποθήκες στο ίδιο ακίνητο, οι ενυπόθηκοι δανειστές ικανοποιούνται βάση την αρχή της χρονικής προτεραιότητας ανάλογα με την ημερομηνία εγγραφής κάθε υποθήκης. Η σημασία της αρχή της χρονικής προτεραιότητας έγκειται στο γεγονός ότι σε περίπτωση που ακίνητο μεταβιβαστεί δύο ή περισσότερες φορές (με διαφορετικά συμβόλαια), την κυριότητα αποκτά όποιος μεταγράψει τον τίτλο του πρώτος ανεξάρτητα του ποια μεταβίβαση έγινε πρώτη.
Πηγή: http://www.naftemporiki.gr/story/1324349/apoxi-diarkeias-ton-amisthon-upothikofulakon-kata-tis-enopoiisis-me-tin-etaireia-ktimatologiou
Τι σημαίνει «έρευνα τίτλου» στο Υποθηκοφυλακείο
Πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου, συνήθως γίνεται έλεγχος στο υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας του τόπου του ακινήτου, με σκοπό τη διαπίστωση:
1ον) κατά πόσο το ακίνητο δεν έχει βάρη, δηλαδή δεν υπάρχουν οφειλές προς τρίτους που έχουν εγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο σε βάρος του ακινήτου, 2ον) κατά πόσο ο πωλητής είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου και εάν δεν το έχει ήδη μεταβιβάσει, καθώς και 3ον) κατά πόσο ο πωλητής διαθέτει νόμιμο και μεταγεγραμμένο τίτλο ιδιοκτησίας. Ο έλεγχος τίτλων γίνεται υποχρεωτικά από δικηγόρο εφόσον το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο βρίσκεται σε έδρα πρωτοδικείου. Στα υπόλοιπα Υποθηκοφυλακεία ο έλεγχος μπορεί να γίνει από τον οποιονδήποτε.
Τρόπος λειτουργίας και προβλήματα
Λόγω του τρόπου λειτουργίας και οργάνωσης του υποθηκοφυλακείου, δεν είναι καταχωρημένο στο εκάστοτε υποθηκοφυλακείο το σύνολο των δικαιωμάτων ενός προσώπου για όλα τα ακίνητά του σε οποιαδήποτε περιοχή της Ελλάδος. Επομένως η έρευνα αναγκαστικά περιορίζεται μόνο στα ακίνητα της συγκεκριμένης περιφέρειας. Εφόσον ένα πρόσωπο έχει δικαιώματα σε ακίνητα σε περισσότερες περιοχές, θα πρέπει να διενεργηθεί έρευνα σε όσα υποθηκοφυλακεία είναι αρμόδια γι’ αυτές. Για την ορθή έρευνα αναγκαία είναι η γνώση των προσωπικών στοιχείων του ελεγχομένου προσώπου καθώς και του τόπου του ακινήτου.
Οι εγγραφές στο υποθηκοφυλακείο δεν απολαμβάνουν της αρχής της δημόσιας πίστης, υπό την έννοια ότι τα υποθηκοφυλακεία δεν ελέγχουν την πραγματική νομική κατάσταση του δικαιούχου, αλλά την κανονικότητα των διενεργηθεισών εγγραφών. Έτσι, η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ενός νομίμου συμβολαίου δεν διασφαλίζει την έναντι πάντων ισχύ της κυριότητας του αποκτώντος, εάν π.χ. ο πωλητής δεν ήταν αληθής κύριος. Αυτή η κατάσταση ανατρέπεται στο πλαίσιο λειτουργίας του κτηματολογίου.
Αναλυτικότερα, στο σύστημα των υποθηκοφυλακείων εμφανίζονται τα εξής προβλήματα:
– Το υποθηκοφυλακείο δεν εγγυάται την ορθότητα των πράξεων. Δηλαδή, δημοσιεύει την πράξη χωρίς να ελέγξει τυχόν λάθη ή την εγκυρότητα της.
– Δεν έχει τη δυνατότητα παροχής πληροφοριών για την συνολική εικόνα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, καθώς και του ιστορικού των ακινήτων, καθώς απαιτεί αναλυτική έρευνα επί των εγγράφων
– Το σύστημα του υποθηκοφυλακείου είναι προσωποκεντρικό (Αλφαβητικό Ευρετήριο)
– Η τήρηση και η ενημέρωση των πράξεων γίνεται χειροκίνητα και δεν υπάρχει ασφαλής τρόπος λειτουργίας μηχανογραφικού συστήματος.
Πηγές:
Α) Ηλεκτρονική Διεύθυνση: https://el.wikipedia.org/wiki/Υποθηκοφυλακείο
Β) «Το Εθνικό Κτηματολόγιο ως Εργαλείο Ανάπτυξης – το παράδειγμα της κτηματογράφησης του Πύργου Ηλείας», διπλωματική εργασία, Βασιλική-Ελευθερία Σωτηροπούλου, Μαρία Χανιωτάκη, ΑΠΘ, 2014.
Γ) Ηλεκτρονική Διεύθυνση: http://www.dikigoros.com.gr/dikeo-akiniton/erevna-ypothikofylakio-ktimatologio.html
