Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
Τι είναι κάθετη ιδιοκτησία;
Κάθετη ιδιοκτησία είναι η κυριότητα οικοδομής που είναι κτισμένη με άλλη ή άλλες στο ίδιο οικόπεδο, συνδυασμένη με συγκυριότητα στο ενιαίο οικόπεδο. Στην κάθετη ιδιοκτησία κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση του δικού του αποκλειστικού οικοπεδικού χώρου. Δηλαδή στην κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται η ύπαρξη δύο ή περισσότερων αυτοτελών οικοδομών που είτε έχουν ανεγερθεί ή μπορούν μελλοντικά να κτιστούν σε ένα ενιαίο οικόπεδο, που ανήκει σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες.
Ποια είναι δηλαδή η διαφορά μεταξύ οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας;
Στην οριζόντια ιδιοκτησία έχουμε ανεξάρτητα διαμερίσματα σε μια 3οροφη -4οροφη κλπ οικοδομή, που έχει κτισθεί σε ένα οικόπεδο.
Βασική δηλαδή διαφορά μεταξύ οριζοντίου και καθέτου είναι ότι η πρώτη διαμοιράζει μόνο την οικοδομή (ή τις οικοδομές) αφήνοντας αδιαίρετο το οικόπεδο, ενώ η δεύτερη διαμοιράζει το οικόπεδο και τα επ’ αυτού κτίσματα.
Γι αυτό και τα διαμερίσματα των πολυκατοικιών γίνονται οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν εξ αδιαίρετου δικαιώματα σε όλη την έκταση του οικοπέδου.
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για κάθετη ιδιοκτησία;
Για να γίνει σύσταση καθέτου συνιδιοκτησίας πρέπει να ισχύουν τα εξής:
Α) Να υπάρχουν δύο ή περισσότερες αυτοτελής οικοδομές
Β) Οι οικοδομές να βρίσκονται εντός ενιαίου οικοπέδου και
Γ) Το οικόπεδο να βρίσκεται σε εντός σχεδίου περιοχή ή εντός ορίων οικισμών.
Έχω ένα αγροτεμάχιο μπορώ να το κόψω σε δύο κομμάτια;
Όχι. Η κάθετη ιδιοκτησία εφαρμόζεται μόνο σε οικόπεδα που βρίσκονται
α) εντός σχεδίων πόλεως
β) και εντός ορίων οικισμών
Γιατί η Πολεοδομία δεν βγάζει Άδεια μόνο στο ένα τμήμα της κάθετης ιδιοκτησίας;
Το οικόπεδο στο καθεστώς της καθέτου ιδιοκτησίας πολεοδομικά είναι ενιαίο και το ποσοστό κάλυψης και δόμησης (δηλαδή το δικαίωμα της μέγιστης δόμησης των κτισμάτων που μπορούν να κατασκευαστούν στο οικόπεδο σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις) υπολογίζεται στο ενιαίο οικόπεδο. Το κάθε τμήμα της καθέτου από μόνο του δεν είναι άρτιο και δεν οικοδομείται.
Μπορεί ο συνιδιοκτήτης του οικοπέδου να εξαντλήσει τη δόμηση και να μην μπορώ εγώ να κτίζω;
Κατά την έκδοση της Άδειας Δόμησης γίνεται έλεγχος στο συμβόλαιο ιδιοκτησίας. Τα πολεοδομικά μεγέθη (κάλυψη, δόμηση) της οικοδομής υπολογίζονται σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας του κάθε ενός. Το πρόβλημα όμως υπάρχει σε τυχόν αυθαίρετες κατασκευές. Αυτό ακριβώς το σημείο αποτελεί και το μειονέκτημα του θεσμού της κάθετης ιδιοκτησίας, γιατί η αυθαιρεσία του ιδιοκτήτη της μίας οικοδομής μπορεί να οδηγήσει τον κύριο της άλλης οικοδομής (μη ανεγερθείσης ακόμη) σε απεμπόληση των δικαιωμάτων του ακόμα και σε στέρηση του δικαιώματος του να ανεγείρει οικοδομή επί του δικού του συγκεκριμένου τμήματος οικοπέδου.
Χωρίς να το γνωρίζω ο συνιδιοκτήτης έκανε υπέρβαση στη δόμηση εις βάρος μου. Τι να κάνω;
Στην περίπτωση που ο ένας συγκύριος έκτισε μεγαλύτερο κτίριο από αυτό που δικαιούταν με αποτέλεσμα την μείωση του υπόλοιπου ποσοστού εις βάρος του δεύτερου ιδιοκτήτη, τότε μπορείτε να προσφύγετε στα Δικαστήρια και να αξιώσετε αποζημίωση. Επίσης μπορείτε να κάνετε καταγγελία στην πολεοδομία να καταγραφεί ως αυθαίρετη κατασκευή και να απαιτήσετε δικαστικά την κατεδάφιση κατά το μέτρο που υπάρχει υπέρβαση, εφόσον είναι δυνατή.
Τι γίνεται όταν κτίσει ο ένας συγκύριος και στη συνέχεια μειωθεί ο Συντελεστής δόμησης;
Πράγματι υπάρχει πρόβλημα στην περίπτωση που ο ένας των συνιδιοκτητών καλύψει το μέρος του οικοπέδου που του αναλογεί και στη συνέχεια αλλάξει ο συντελεστής δόμησης στην περιοχή. Υπάρχουν όμως ρυθμίσεις που δίνουν τη δυνατότητα να προβεί και ο δεύτερος στην οικοδόμηση του οικοπέδου του.
Θέλω να μοιράσω τώρα το οικόπεδο στα δύο μου παιδιά και να χτίσουν όποτε αυτά θελήσουν. Μπορώ;
Ναι. Είναι δυνατή η σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας και σε ακάλυπτο οικόπεδο, το οποίο πρόκειται να οικοδομηθεί στο μέλλον. Στη σύσταση που γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, καθορίζονται τα τμήματα του οικοπέδου καθώς και τα ποσοστά των πολεοδομικών μεγεθών (κάλυψη και δόμηση) που αναλογούν στο κάθε τμήμα του οικοπέδου.
Σε οικόπεδο με σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας, κατά την τοποθέτηση του κτιρίου, πρέπει να αφήσουμε απόσταση και από το όριο της καθέτου;
Όχι. Σύμφωνα με το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό η υποχρέωση για απόσταση (απόσταση Δ ονομάζεται) υπάρχει μόνον ως προς τα όρια του όλου οικοπέδου με τις όμορες ιδιοκτησίες. Για το όριο της κάθετης ισχύει μόνον ότι προβλέπει το συμβόλαιο σύστασης ‐ ιδιωτική συμφωνία.
Σε κάθε περίπτωση, όταν κατασκευάζονται ανεξάρτητα κτίρια στο κάθε τμήμα κάθετης συνιδιοκτησίας, η μεταξύ τους απόσταση πρέπει να είναι Δ ή μηδενική.
Τι γίνεται με τις κατοικίες που έχουν κτισθεί σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο εκτός σχεδίου;
Σύμφωνα με το νόμο των αυθαιρέτων Ν. 4178/2013, μπορούν να νομιμοποιηθούν και οικοδομές που αφορούν στην σύσταση των καθέτων ιδιοκτησιών και επί γηπέδων, που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, με την προϋπόθεση ότι έχουν ανεγερθεί επ’ αυτών οικοδομήματα μέχρι την 28.7.2011.
Την υπαγωγή στον Ν.4178/2013 μπορεί να ζητήσει και ένας των συνιδιοκτητών για τα αυθαίρετα κτίσματα που έχει ανεγείρει επί γηπέδου, o οποίος όμως εκτός των άλλων δικαιολογητικών θα υποβάλλει και προσύμφωνο σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής, στο οποίο θα περιγράφεται ότι θα περιέλθουν στην κυριότητά του τα κτίσματα που έχει ανεγείρει. Σε περίπτωση μη επίτευξης συμφωνίας των συνιδιοκτητών για την κατάρτιση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας επί του κοινού γηπέδου,συνιδιοκτήτες εκπροσωπούντες τουλάχιστον ποσοστό 65% του γηπέδου δύνανται να ζητήσουν με αγωγή την σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
