Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Στη χώρα μας ο πολεοδομικός σχεδιασμός και οι χρήσεις γης σε κάθε περιοχή καθορίζονται από τα πολεοδομικά σχέδια. Ετσι κάθε πολίτης ή επενδυτής μπορεί να γνωρίζει τι επιτρέπεται να κτίσει σε κάθε περιοχή, σε ποιες υπάρχουν περιορισμοί κ.λπ. Ομως περισσότερο από το μισό της Ελλάδας εξακολουθεί να μη διαθέτει θεσμοθετημένες χρήσεις γης, με αποτέλεσμα η οικιστική ανάπτυξη και οι επιχειρηματικές δραστηριότητες να αναπτύσσονται άναρχα.
Επιχειρώντας να βάλει τάξη στο τοπίο, το υπουργείο Περιβάλλοντος ψήφισε πρόσφατα διάταξη με την οποία δίνεται η δυνατότητα σύνταξης Τοπικών Χωρικών Σχεδίων ανά Δημοτική Ενότητα ενός ΟΤΑ, προκειμένου να προχωρήσει άμεσα η σύνταξη 200 μελετών σε περιοχές που έχουν αναπτυξιακή τάση και περιβαλλοντικά προβλήματα με συγκρούσεις χρήσεων γης. Επίσης με την ίδια διάταξη δόθηκαν επιπλέον κίνητρα στους επενδυτές, στους Δήμους και άλλους φορείς, να προχωρήσουν γρήγορα επενδυτικά σχέδια και αναπλάσεις, κάνοντας χρήση ενός άλλου πολεοδομικού εργαλείου, αυτού του ΕΙΔΙΚΟΥ ΧΩΡΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ. Έτσι, προκειμένου να «τρέξουν» οι επενδύσεις, θα έχουμε πλέον δύο παράλληλα και διαφορετικά συστήματα χωρικού σχεδιασμού, ένα για τις επενδύσεις «υπερτοπικής κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας» με τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια με προνομιακούς όρους εκμετάλλευσης και ένα άλλο για τους υπόλοιπους οικισμούς και δραστηριότητες με τα Τοπικά Χωρικά Σχέδια.
- Τι είναι το Ειδικό Χωρικό Σχέδιο;
Τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια αποτελούν σύνολα κειμένων και διαγραμμάτων με τα οποία καθορίζονται οι χρήσεις γης, οι γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρος ή περιορισμός που απαιτείται, ώστε να καταστούν οι επιλεγμένες περιοχές κατάλληλες είτε για τη δημιουργία οργανωμένων υποδοχέων δραστηριοτήτων, είτε για την πραγματοποίηση προγραμμάτων και παρεμβάσεων μεγάλης κλίμακας ή στρατηγικής σημασίας.
- Ποιες δραστηριότητες μπορούν να γίνουν με τα Ε.Χ.Σ.;
Στα Ε.Χ.Σ. συμπεριλαμβάνονται:
ü Εμπορευματικά κέντρα
ü Επιχειρηματικά πάρκα
ü Περιοχές ολοκληρωμένης τουριστικής ανάπτυξης για τη δημιουργία νέων ξενοδοχειακών μονάδων
ü Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων
ü Τοπικά Ρυμοτομικά Σχέδια
- Τα Ε.Χ.Σ. αφορούν μόνο στις επενδύσεις;
Τα Ε.Χ.Σ. χρησιμοποιούνται κυρίως για έργα μείζονος σημασίας, που έχουν σημαντικό αντίκτυπο στην περιφερειακή και εθνική οικονομία και στην αναπτυξιακή πορεία μιας περιοχής.Επιπλέον, τα ΕΧΣ μπορούν να συντάσσονται και για προγράμματα αστικής ανάπλασης ή περιβαλλοντικής προστασίας ή αντιμετώπισης των συνεπειών από φυσικές καταστροφές. Μέχρι στιγμής το εργαλείο των Ειδικών Χωρικών Σχεδίων (ΕΧΣ) έχει ενεργοποιηθεί ως επί τω πλείστω σε μεγάλα ιδιωτικά επενδυτικά σχέδια που αφορούν τον τουρισμό και την βιομηχανία, ενώ λίγα είναι τα προγράμματα περιβαλλοντικής προστασίας που τώρα ξεκινούν όπως είναι: το Ειδικό Χωρικό για το Μάτι και την ευρύτερη περιοχή στην Ανατολική Αττική, το Πάρκο Αντώνης Τρίτσης, η ανάπλαση της παραλίας στη Θεσσαλονίκη, το Νέο Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας, η ανάπλαση της πρώην βιομηχανίας «Βαμβακουργία» στον Βόλο για πανεπιστημιακή χρήση, η μετεγκατάσταση Ρομά στην περιοχή Αδριανουπόλεως του Δήμου Κομοτηνής κ.ά.
- Τι ισχύει για τις περιβαλλοντικές αδειοδοτήσεις;
Με τις νέες νομοθετικές διατάξεις, διευκολύνεται η περιβαλλοντική αδειοδότηση σε επιχειρηματικά πάρκα, τα οποία καλύπτουν με οργανωμένο τρόπο τις περισσότερες από τις ανάγκες των επιχειρήσεων που μπορούν να επηρεάζουν το περιβάλλον (λύματα, στερεά απόβλητα κ.λπ.) και έχουν ήδη λάβει περιβαλλοντικούς όρους για τη λειτουργία τους. Απλοποιείται η διαδικασία, για να διαπιστωθεί, εάν μια επιχείρηση που εκσυγχρονίζεται, απαιτεί νέους περιβαλλοντικούς όρους ή όχι, με στόχο οι επιχειρήσεις σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα να μπορούν να ξεκινήσουν τις εργασίες για εκσυγχρονισμό των εγκαταστάσεών τους, ενώ οι υπηρεσίες θα απαλλάσσονται από την εξέταση ολόκληρων φακέλων, σε περίπτωση που οι μετατροπές σε μια εγκατάσταση δεν επιβαρύνουν το περιβάλλον. Επίσης η αδειοδότηση θα γίνεται πλέον με αμιγώς περιβαλλοντικά κριτήρια, τα οποία έχουν ενσωματώσει όλες τις πρόσφατες τεχνολογικές και επιστημονικές εξελίξεις. Τα κριτήρια αυτά θα συνεκτιμούν το σύνολο των επιδράσεων που θα έχει ένα έργο ή μια δραστηριότητα στο περιβάλλον. Έτσι, ενώ θα έχει μειωθεί ένα περιττό γραφειοκρατικό βήμα, η εξέταση των επιπτώσεων στο περιβάλλον θα είναι ολιστική και πολύ λεπτομερέστερη.
- Μπορεί ιδιώτης να κινήσει τη διαδικασία ή μόνο το κράτος;
Η κίνηση της διαδικασίας σύνταξης των Ε.Χ.Σ. μπορεί να γίνει από φορείς του δημοσίου (ΥΠΕΝ, Δήμο, Περιφέρεια, Πανεπιστήμιο και άλλους φορείς υλοποίησης του σχεδίου, έργου ή προγράμματος), αλλά και από ιδιωτικούς φορείς (εταιρείες ή φυσικά πρόσωπα) που ενδιαφέρονται για την υλοποίηση ενός επενδυτικού σχεδίου ή προγράμματος. Το Ε.Χ.Σ. μπορεί να τροποποιεί τις χωρικές ρυθμίσεις (όπως οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, τους όρους και περιορισμούς δόμησης, και εν γένει τους λοιπούς όρους ανάπτυξης) εγκεκριμένων Πολεοδομικών Σχεδίων π.χ. ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, ΤΧΣ, ΖΟΕ, ώστε να προετοιμάσει μια περιοχή για να υποδεχθεί ένα συγκεκριμένο επενδυτικό έργο ή πρόγραμμα που απαιτεί ειδικούς όρους ανάπτυξης.
Ιδιαίτερα σημαντικό είναι ότι τα Ε.Χ.Σ. εγκρίνονται με Προεδρικό Διάταγμα. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι «κλειδώνει» ο χωρικός σχεδιασμός στην περιοχή και διασφαλίζεται η βεβαιότητα της υλοποίησης του σχεδίου. Ακόμα και η μελλοντική έγκριση ενός Τοπικού Χωρικού Σχεδίου στην περιοχή δεν μπορεί να μεταβάλλει τις καθορισμένες από το Ε.Χ.Σ. χρήσεις και δραστηριότητες χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του φορέα κίνησης της διαδικασίας σύνταξης του Ε.Χ.Σ.
- Μπορεί ιδιώτης με τα Ε.Χ.Σ. να κάνει «ό,τι θέλει»;
Ο νόμος δίνει μεν τη δυνατότητα σε κάθε δημόσιο ή ιδιωτικό φορέα να υποβάλει πρόταση για σύνταξη μελέτης Ε.Χ.Σ., όμως οφείλει να εναρμονίζεται με τις κατευθύνσεις των εγκεκριμένων Ειδικών και των Περιφερειακών Χωροταξικών Πλαισίων και τις κατευθύνσεις της οικείας αναπτυξιακής πολιτικής και λαμβάνουν υπόψη τις κατευθύνσεις των εγκεκριμένων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων και Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου.Τα Ειδικά Χωρικά Σχέδια υπόκεινται σε Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) και εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα. Επίσης απαιτείται και η σύνταξη Γεωλογικής Μελέτης Καταλληλότητας για τις περιπτώσεις που η περιοχή επέμβασης βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχές και η μελέτη οριοθέτησης ρεμάτων (εφόσον απαιτείται).
- Ποιες είναι οι διατάξεις σχετικά με τα ΕΧΣ για την επίσπευση της διαδικασίας σύνταξής τους;
ü Δίνεται η δυνατότητα στα Ειδικά Χωρικά Σχέδια να τροποποιούνται προγενέστερα Τοπικά Χωρικά Σχέδια, Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και τυχόν ισχύουσες για την περιοχή του σχεδίου γενικές και ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, ιδίως όσον αφορά τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και όρους και περιορισμούς δόμησης.
ü Πριν από την έγκριση ενός Ειδικού Χωρικού Σχεδίου, με σκοπό να κριθεί η κατ’ αρχήν δυνατότητα χωροθέτησής του, είναι δυνατόν να προηγηθεί η διαδικασία προέγκρισης.
ü Η προέγκριση χορηγείται μετά από σχετική αίτηση, με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, ύστερα από εισήγηση της αρμόδιας Υπηρεσίας και σύμφωνη γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.
ü Η απόφαση του Γ.Γ. εκδίδεται εντός επτά (7) εργάσιμων ημερών από την έκδοση της γνώμης του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.
ü Η αίτηση συνοδεύεται από τεχνική έκθεση που περιλαμβάνει, τις χωροταξικές κατευθύνσεις της ευρύτερης περιοχής, τις υφιστάμενες χρήσεις γης στη ζώνη άμεσης επιρροής της περιοχής μελέτης, την πρόταση χωρικής ανάπτυξης της περιοχής παρέμβασης και σχετικό χάρτη κλίμακας 1:5000. Η απόφαση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων τεκμηριώνει την αναγκαιότητα της τροποποίησης ενόψει του ειδικού χαρακτήρα της επιδιωκόμενης ανάπτυξης, της κάλυψης αναγκών παραγωγικής ή επιχειρηματικής ανάπτυξης και ανασυγκρότησης εντός της περιοχής του σχεδίου και πάντως τη μη ανατροπή της πολεοδομικής και χωροταξικής λειτουργίας της ευρύτερης περιοχής.
ü Η απόφαση προέγκρισης του Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμούκαι Αστικού Περιβάλλοντος κρίνει την καταρχήν δυνατότητα χωροθέτησης του Ειδικού Χωρικού Σχεδίου καιδεν εξετάζει τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις, οι οποίες θα κριθούν στο στάδιο της οριστικής έγκρισης αυτού.
