Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
Σήμερα που οι τιμές λόγω οικονομικής κρίσης έχουν πέσει αρκετά, το ενδιαφέρον για αγορά ενός οικοπέδου εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, για την ανέγερση μιας νέας κατοικίας ή προσθήκης σε υφιστάμενη παλιά κατοικία, αυξάνεται διαρκώς. Έτσι η αγορά ενός οικοπέδου, για την μελλοντική του οικοδόμηση, αποτελεί μια σοβαρή απόφαση για τον αγοραστή, αφού για αυτήν δαπανώνται πολλές φορές οι κόποι μιας ζωής. Για αυτό τον λόγο, θα πρέπει να είμαστε προσεκτικοί κατά την αγορά ενός ακινήτου και να λαμβάνονται υπόψη όλα τα νομικά και τεχνικά δεδομένα. Τα δεδομένα είναι διαφορετικά για την οικοδόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές. .
- Ποιος είναι ο νομικός έλεγχος όταν αγοράζουμε ένα οικόπεδο;
Δυστυχώς στην Ελλάδα δεν έχει ολοκληρωθεί στις περισσότερες περιοχές το κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει πάντα ασφάλεια στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Γι αυτό τον λόγο το πρώτο και κύριο στοιχείο που ελέγχουμε σε μια αγορά, είναι η «καθαρότητα» των τίτλων ιδιοκτησίας του πωλητή. Ελέγχουμε λοιπόν στο Υποθηκοφυλακείο τα συμβόλαια του ακινήτου, που θα πρέπει να καλύπτουν τουλάχιστον μια 20ετία, για να μην τεθεί αργότερα ζήτημα χρησικτησίας. Επίσης ελέγχουμε να μην έχει το ακίνητο βάρη, όπως υποθήκη, διεκδίκηση από τρίτους κ.ά.
- Ποιος είναι ο τεχνικός έλεγχος που πρέπει να γίνεται;
Καταρχήν θα πρέπει να έχετε καταλήξει στον σκοπό αγοράς του οικοπέδου και της μελλοντικής του χρήσης. Και εφόσον πρόκειται να οικοδομηθεί να προσδιορίσετε το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του κτίσματος. Δηλαδή μπορεί να θέλετε να έχετε στο ισόγειο μιας διώροφης οικοδομής, που θα ανεγείρετε ένα επαγγελματικό εργαστήριο, που όμως απαγορεύεται στη συγκεκριμένη περιοχή. Για αυτό είναι απαραίτητο να παίρνετε απο την πολεοδομία, βεβαίωση για τις ισχύουσες χρήσεων γης.
Επίσης ελέγχουμε όλα τα πολεοδομικά δεδομένα όπως τον συντελεστή δόμησης, το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης, το επιτρεπόμενο ύψος καθώς κι αν έχει ειδικές διατάξεις, όπως π.χ. αν υπάρχει υποχρεωτική πρασιά ή στοά, υποχρεωτική στέγη, υποχρεωτικά μορφολογικά στοιχεία στο κτίριο κ.τλ. Αυτά τα δεδομένα είναι αρκετά σημαντικά διότι μπορούν να είναι καθοριστικής σημασίας για την επιφάνεια της κάτοψης κτίσματος που επιθυμούμε να ανεγείρουμε. Για παράδειγμα ένα γωνιακό οικόπεδο, που διαθέτει υποχρεωτική πρασιά και στις δύο πλευρές, έχει μικρότερη κάλυψη και επομένως η γνώμη ενός μηχανικού είναι καθοριστικής σημασίας για την επιλογή του οικοπέδου.
Επίσης θα πρέπει να εξετάσετε με προσοχή μήπως βρίσκεται σε εξέλιξη μελέτη τροποποίησης των όρων δόμησης της περιοχής ή εάν υπάρχει κάποια προσφυγή στο ΣτΕ γεγονός που πιθανόν να σας εμποδίσει να κτίσετε μελλοντικά π.χ. κατάργηση παρεκκλίσεων.
- Ολα αυτά τα στοιχεία δεν τα γράφει το τοπογραφικό που μου έδωσε ο πωλητής;
Το τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει το συμβόλαιο, αφορά στη μελέτη του συγκεκριμένου ακινήτου και αναγράφει ΥΠΟΧΡΕΩΤΙΚΑ το εμβαδόν του, τις διαστάσεις του, τα κτίρια που ενδεχομένως υπάρχουν σε αυτό, αν δομείται και πόσα μέτρα χτίζει καθώς επίσης προσδιορίζει με ακρίβεια τη θέση του οικοπέδου με τη χρήση των κρατικών συντεταγμένων ΕΓΣΑ ‘87. Εκτός της αποτύπωσης ο μηχανικός βεβαιώνει στο τοπογραφικό εάν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, εντός περιοχής χωροταξικής μελέτης ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ, αν βρίσκεται σε περιοχή με καθεστώς Πράξης Εφαρμογής, αν είναι σε υπό κτηματογράφηση περιοχή, αν έχει καθορισμένο αιγιαλό και παραλία εφόσον πρόκειται για παραλιακό οικόπεδο.
Ειδικότερα διατάγματα και νομοθετικές προβλέψεις που καθορίζουν τον τρόπο δόμησης του οικοπέδου δεν είναι υποχρεωτικό να αναγράφονται.
- Δηλαδή θα χρειαστώ άλλο τοπογραφικό όταν θα κτίσω;
Το τοπογραφικό διάγραμμα που κατατίθεται στις Υπηρεσίες Δόμησης για έκδοση άδειας δόμησης σε ακίνητο εντός σχεδίου θα πρέπει να περιέχει τα παρακάτω στοιχεία:
1. Πλήρη και λεπτομερή αποτύπωση του οικοπέδου, με τα υφιστάμενα και μελλοντικά κτίσματα. Εμφανή όρια γεωτεμαχίου, μοναδιαία αρίθμηση κορυφών οικοπέδου καικτισμάτων (υφιστάμενων και μελλοντικών), πίνακας συν/νων των κορυφών αυτών σεΕΓΣΑ ’87 και διαστάσεις ορίων οικοπέδου και κτισμάτων.
Σε περίπτωση που το οικόπεδο προέρχεται από πράξη εφαρμογής και διαθέτει συν/νες σε σύστημα αναφοράς διαφορετικό από το ΕΓΣΑ ΄87, θα πρέπει να αναφέρονται και οισυντεταγμένες σύμφωνα με αυτό.
2. Πλήρη υψομετρική αποτύπωση του οικοπέδου.
3. Αποτύπωση των ορίων και κτισμάτων των ομόρων οικοπέδων. Αναφορά περί αρτιότηταςτους και αναγραφή στοιχείων των ομόρων ιδιοκτητών.
4. Αποτύπωση όλων των πλευρών του οικοδομικού τετραγώνου και των απέναντι του (εφόσον βρίσκεται σεπεριοχή με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο).
5. Απεικόνιση θεσμικών γραμμών (οικοδομικών – ρυμοτομικών, αιγιαλού – παραλίας, απαλλοτρίωσης κ.λπ.) όπου απαιτείται.
6. Ονομασία, χαρακτηρισμός και πλάτος οδών που περιβάλουν το ΟΤ.
7. Ισχύοντες όροι δόμησης με τις παρεκκλίσεις τους στην περιοχή, διατάγματα όρωνδόμησης, ρυμοτομίας και χρήσεων γης.
8. Απόσπασμα του ισχύοντος εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου με απεικόνιση της θέσης του οικόπεδου.
9. Απόσπασμα χάρτη των ορίων του οικισμού (εφόσον πρόκειται για οικισμό χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικόσχέδιο).
10.Δήλωση μηχανικού, στην οποία αναφέρονται όλες οι δηλώσεις σχετικά με την αρτιότητα του οικοπέδου, θέση του οικοπέδου κ. λπ.
11.Δήλωση ιδιοκτήτη.
12.Περιγραφικά στοιχεία του οικοπέδου, όπως εμβαδό, υφιστάμενα κτίσματα, σύστημα συν/νων (ΕΓΣΑ ’87), ρυμοτομικές – οικοδομικές γραμμές, κ.άλ.
14. Φωτογραφίες του ακινήτου.
- Μπορεί να είναι λάθος το τοπογραφικό του συμβολαίου αγοραπωλησίας;
Σύμφωνα με τη νομοθεσία το συμβόλαιο συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο έχει συγκεκριμένες προδιαγραφές. Ο νόμος όμως δεν ορίζει συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος του τοπογραφικού. Έτσι βλέπουμε συμβόλαιο του 2017 με τοπογραφικό εξαρτημένο έτους σύνταξης το 2012, δηλαδή 5 χρόνια πριν ή ακόμα σε ορισμένες περιπτώσεις συμβόλαια με τοπογραφικά 20ετίας και 30ετίας. Στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε όμως, από τη σύνταξη του τοπογραφικού έως την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου μπορεί να έχουν γίνει πολεοδομικές μεταβολές και να έχουν αλλάξει οι κανονισμοί δόμησης της περιοχής. Δεν είναι λοιπόν λίγες οι περιπτώσεις, που σήμερα ένα ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και την επομένη να μην μπορεί να οικοδομηθεί. Γι΄ αυτό το λόγο τα τοπογραφικά διαγράμματα πρέπει να επικαιροποιούνται απο τον αρμόδιο μηχανικό κατά τη σύνταξη οποιασδήποτε νέας αγοραπωλησίας του ακινήτου.
