Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου - πολεοδόμου μηχανικού baklatsi@yahoo.gr

Στην άμεση υλοποίηση του πολεοδομικού σχεδιασμού προχωρά το Υπουργείο Περιβάλλοντος, ενεργοποιώντας τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Η υλοποίηση αυτών των σχεδίων αφορά 768 Δημοτικές Ενότητες όλων των Δήμων της χώρας και θα γίνει σταδιακά, δίνοντας προτεραιότητα στις περιοχές που είτε δέχονται αναπτυξιακές πιέσεις, είτε έχουν περιβαλλοντικά προβλήματα κλπ. Πρόσφατα δημοσιεύθηκαν στο ΦΕΚ 3545/03 Αυγούστου 2021 οι Τεχνικές προδιαγραφές Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και ξεκινά άμεσα η διαδικασία ανάθεσης των πρώτων 12 μελετών Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που αφορούν σε 45 Δημοτικές Ενότητες.

Στόχος είναι με τα Τ.Π.Σ. να ξεκαθαρίσει και το τοπίο της δόμησης, περιορίζοντας την άναρχη δόμηση έκτος σχεδίου η οποία οδηγεί και σε πολλές αυθαιρεσίες κυρίως στις ευαίσθητες παράκτιες περιοχές και άλλες νησιωτικές περιοχές καθώς επίσης να θεσμοθετήσει τις απαιτούμενες χρήσεις γης προκειμένου να γνωρίζει ο καθένας τι επιτρέπεται να κτίσει σε κάθε περιοχή. Επιπλέον, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια περιλαμβάνουν και άλλες ρυθμίσεις, όπως η χωροθέτηση μεγάλων επενδύσεων και η οριοθέτηση οικισμών χωρίς όρια.

Όμως για να ολοκληρωθεί ο Πολεοδομικός Σχεδιασμός, θα πρέπει να ακολουθεί άμεσα η εφαρμογή των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων κι αυτό θα επιτευχθεί με την έγκριση των Ρυμοτομικών Σχεδίων Εφαρμογής.

Τι είναι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια;

Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) αποτελούν σύνολα κειμένων, χαρτών και διαγραμμάτων, με τα οποία καθορίζονται:

• το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης και τα βασικά προγραμματικά μεγέθη,
• τα όρια των πολεοδομικών ενοτήτων και οικισμών,
• οι χρήσεις γης,
• οι όροι και περιορισμοί δόμησης,
• οι σημαντικές πολεοδομικές παρεμβάσεις,
• τα μεταφορικά (για την μηχανοκίνητη και τις ήπιες μορφές κινητικότητας), τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές,
• η ιεράρχηση του οδικού δικτύου,
• ο σχεδιασμός πρόληψης και αντιμετώπισης έκτακτων συνθηκών και κινδύνων,
• η προσωρινή οριοθέτηση υδατορεμάτων εντός των προς πολεοδόμηση περιοχών,
• η γεωλογική καταλληλότητα για δόμηση στην περιοχή μελέτης.

Ανάλογα με τις τοπικές ανάγκες, επιπλέον καθορίζουν:

• Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ),
• Ζώνες Ειδικών Πολεοδομικών Κινήτρων,
• περιοχές και ζώνες ήπιας κυκλοφορίας και οχημάτων χαμηλών εκπομπών ρύπων,
• μέτρα προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή,
• μέτρα υποστηρικτικά της αντιμετώπισης έκτακτων αναγκών και διαχείρισης συνεπειών φυσικών και τεχνολογικών καταστροφών και λοιπών απειλών,
• καθώς και κάθε άλλο μέτρο, όρο ή περιορισμό που απαιτείται για την ολοκληρωμένη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής μελέτης.

Τα Τοπικά Πολεοδομικά γίνονται στα όρια του κάθε Δήμου;

Τα ΤΠΣ καλύπτουν την έκταση μιας ή περισσοτέρων δημοτικών ενοτήτων ενός δήμου. Μπορεί επίσης να καλύπτουν και την έκταση δημοτικών ενοτήτων που βρίσκονται σε όμορους δήμους, μετά από σχετικές αποφάσεις των οικείων δημοτικών συμβουλίων.

 Τα ΤΠΣ εναρμονίζονται με τις κατευθύνσεις των Περιφερειακών και των Ειδικών Χωροταξικών Πλαισίων και περιλαμβάνουν τις αναγκαίες ρυθμίσεις για την επίτευξη των σκοπών τους.

Ποιες περιοχές περιλαμβάνουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια;

α) Οικιστικές Περιοχές

Αυτές περιλαμβάνουν:

• όλες τις πολεοδομημένες, εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, περιοχές, τους οικισμούς προ του 1923 ή με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, καθώς και τις προς πολεοδόμηση περιοχές.
• τις Περιοχές Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (Π.Ε.Ρ.ΠΟ.) με χρήση πρώτης ή δεύτερης κατοικίας,
• τις Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Π.Π.Α.Ι.Π.),
• τις Ειδικές Περιοχές Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (Ε.Π.Π.Α.Ι.Π.), και
•  τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης (Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.)

β) Περιοχές παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων (Π.Ε.Δ.)

Αυτές περιλαμβάνουν:

• Περιοχές με χωροθέτηση μεμονωμένων ή οργανωμένων παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός ή και εκτός σχεδίου.
• Οι περιοχές αυτές είναι δυνατόν να πολεοδομούνται ανάλογα με το ιδιαίτερο καθεστώς που τις διέπει. Επίσης στις περιοχές αυτές με το ΤΠΣ καθορίζονται οι επιτρεπόμενες εντός αυτών κατηγορίες χρήσεων γης, ο συντελεστής δόμησης, καθώς και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης που απαιτούνται για την ανάπτυξή τους.
• Περιοχές με εγκεκριμένα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε.),
• Επιχειρηματικά Πάρκα, άλλοι οργανωμένοι υποδοχείς δραστηριοτήτων,
• Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα και Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας.

γ) Περιοχές Προστασίας (Π.Ε.Π.) και Περιοχές με ειδικό νομικό καθεστώς (Π.Ε.Κ.)

Ως ΠΕ.Π. μπορεί να καθορίζονται οι περιοχές, οι οποίες διαθέτουν:

• Εκτάσεις με ιδιαιτέρως αξιόλογα φυσικά ή πολιτιστικά στοιχεία που χρήζουν προστασίας, προβολής και ανάδειξης.
• Εκτάσεις που υπάγονται σε ειδικά νομικά καθεστώτα προστασίας (Π.Ε.Κ.), όπως χώροι αρχαιολογικού ή ιστορικού ενδιαφέροντος, δάση και δασικές εκτάσεις, αιγιαλός και παραλία, ποταμοί, λίμνες, ρέματα, καθώς και προστατευόμενες περιοχές.
• περιοχές που έχουν χαρακτηρισθεί, με διοικητική πράξη, ως περιοχές αγροτικής ή γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας.

δ) Περιοχές ελέγχου χρήσεων γης (Π.Ε.Χ.)

Ως Π.Ε.Χ. νοούνται οι μη πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών, περιοχές, πέριξ των οικιστικών περιοχών ή των περιοχών παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, για τις οποίες καθορίζονται ειδικοί περιορισμοί στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης.

Τι είναι τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής;

Για την πολεοδόμηση ορισμένης περιοχής απαιτείται η σύνταξη και έγκριση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής, το οποίο περιλαμβάνει το Ρυμοτομικό Σχέδιο και την Πράξη Εφαρμογής. Με τα σχέδια αυτά εξειδικεύονται, σε κλίμακα πόλης ή οικισμού ή τμημάτων αυτών ή σε ζώνες και περιοχές ειδικών χρήσεων, οι ρυθμίσεις των Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων περί χρήσεων γης και όρων δόμησης και καθορίζονται επακριβώς οι κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και οικοδομήσιμοι χώροι της προς πολεοδόμηση περιοχής, καθώς και τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής.

Πότε ξεκινά η σύνταξη Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής;

Για την κατάρτιση Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής απαιτείται η ύπαρξη εγκεκριμένων Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Σε περίπτωση που δεν έχει εγκριθεί για την προς πολεοδόμηση περιοχή Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, υπάρχει όμως εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο ή Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτής Πόλης, τότε ακολουθείται η διαδικασία πολεοδόμησης.

Επιτρέπεται να γίνει Τοπικό Ρυμοτομικό Σχέδιο για μία περιοχή;

Τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής καταρτίζονται για το σύνολο των περιοχών των Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων που προορίζονται για πολεοδόμηση ή και για τμήμα αυτών, το οποίο πρέπει πάντως να αποτελεί πολεοδομική ενότητα, όπως αυτή καθορίζεται στο οικείο Τοπικό ή Ειδικό Χωρικό Σχέδιο.

Ποιος κινεί τη διαδικασία για τη σύνταξη Ρυμοτομικού Σχεδίου;

Τη διαδικασία σύνταξης των Ρυμοτομικών Σχεδίων Εφαρμογής κινεί ο οικείος Δήμος. Επίσης μπορεί τη διαδικασία να κινήσει και το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή η Αποκεντρωμένη Διοίκηση, ύστερα από σχετική ενημέρωση του οικείου δήμου.

Πότε και πως λαμβάνουν γνώση οι πολίτες ότι γίνεται Ρυμοτομικό Σχέδιο στην περιοχή τους;

Μόλις παραλάβει ο Δήμος τη μελέτη και πριν την έγκριση της, αναρτά στο Δημοτικό Κατάστημα από 20 μέχρι 25 εργάσιμες μέρες το σχετικό κτηματογραφικό διάγραμμα του Ρυμοτομικού Σχεδίου. Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα αναρτώνται στην ιστοσελίδα του δήμου και της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης. Για το γεγονός αυτό ειδοποιείται το κοινό με σχετική δημοσίευση σε δύο (2) εφημερίδες, τοπικής ή εθνικής κυκλοφορίας, και με ανάρτηση στην ιστοσελίδα του δήμου. Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν, μέσα στην προθεσμία αυτή, να λάβουν γνώση των παραπάνω στοιχείων και να υποβάλουν εγγράφως ή ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα του οικείου δήμου ενστάσεις, τις οποίες ο Δήμος οφείλει να εξετάσει εντός σαράντα (40) εργάσιμων ημερών από τη λήξη της ανωτέρω προθεσμίας. Εφόσον, μετά από την εξέταση των ενστάσεων, προκύπτει ανάγκη τροποποίησης των Ρυμοτομικών Σχεδίων, αυτά αναρτώνται εκ νέου για δέκα (10) εργάσιμες ημέρες προς ενημέρωση του κοινού. Μετά από την άπρακτη πάροδο των ως άνω προθεσμιών, τα Ρυμοτομικά Σχέδια προωθούνται προς έγκριση.

Ποιος εγκρίνει τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής;

Η έγκριση των Ρυμοτομικών Σχεδίων Εφαρμογής γίνεται με απόφαση του Συντονιστή Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ύστερα από γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων. Η ανωτέρω γνώμη παρέχεται υποχρεωτικώς μέσα σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τότε που περιέρχεται στο οικείο συμβούλιο ο σχετικός φάκελος προς γνωμοδότηση. Μετά την άπρακτη πάροδο της ανωτέρω προθεσμίας, η διαδικασία μπορεί να συνεχίζεται χωρίς τη σχετική γνώμη.

Μετά την έγκριση πότε ξεκινά η εφαρμογή ενός Ρυμοτομικού Σχεδίου;

Η έγκριση του Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλης και τίθεται άμεσα σε εφαρμογή με τις σχετικές διοικητικές πράξεις.

Μετά από την έγκριση των Ρυμοτομικών Σχεδίων Εφαρμογής, απαγορεύεται η τροποποίησή τους για μία πενταετία, εκτός από εξαιρετικές περιπτώσεις, κατά τις οποίες καθίστανται αναγκαίες ειδικότερες επιμέρους τροποποιήσεις τους για τη διευκόλυνση της εφαρμογής του σχεδιασμού στην περιοχή.