Οι «φούσκες» επιστρέφουν στην αγορά κατοικίας

Τελευταία ενημέρωση: 2014-06-28, 11:41:52
Οι «φούσκες» επιστρέφουν στην αγορά κατοικίας

Τι θα συμβεί με την αγορά ακινήτων; Το ερώτημα αφορά πολλές χώρες για τον προφανή λόγο ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ρυθμό που είναι υπερβολικά υψηλός για το καλό της οικονομίας.

Η υπερδραστηριότητα στις αγορές ακινήτων δεν ακολουθεί ομοιογενές σχέδιο ανά τις χώρες της υφηλίου. Από το 2000 οι πραγματικές μέσες τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 63% στη Βρετανία, κατά 49% στην Ελβετία και κατά 12% στις ΗΠΑ. Στην Ολλανδία έχουν υποχωρήσει κατά 7%. Στη Γερμανία η δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων είναι πολύ περιορισμένη και κατά μέσο όρο έχουν υποχωρήσει κατά 1%. Αυτές οι διαφορές δεν εξηγούνται από κανέναν βασικό οικονομικό δείκτη, όπως ο ρυθμός ανάπτυξης, η απασχόληση και το γενικό επίπεδο τιμών.

Η πορεία της αμερικανικής και των ευρωπαϊκών οικονομιών είναι πολύ πιο συναφής από τις τάσεις στις αγορές ακινήτων. Σημαντικές διαφορές στο ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης κατοικιών έχουν μεγαλύτερη σχέση, αλλά αφορούν περισσότερο διαφοροποιήσεις σε εθνικό επίπεδο παρά συγκρίσεις μεταξύ διαφορετικών χωρών. Δημογραφικές τάσεις και πολεοδομικές ρυθμίσεις δεν είναι τόσο σημαντικές ώστε να εξηγούν την αντιδιαμετρικά αντίθετη κατεύθυνση στις τιμές των ακινήτων. Αντιθέτως μεγαλύτερο ρόλο παίζουν παράγοντες όπως η νομισματική πολιτική, οι πιστωτικές πρακτικές και η φορολογία. Για παράδειγμα, φορολογικές ρυθμίσεις εξηγούν σε μεγάλο βαθμό την πτώση των τιμών στην ολλανδική αγορά ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά οι χρηματοπιστωτικές συνθήκες είναι αρκετά παρεμφερείς στις αναπτυσσόμενες οικονομίες από το 2000 μέχρι σήμερα. Η νομισματική πολιτική στις περισσότερες περιπτώσεις ήταν γενναιόδωρη και οι τράπεζες στράφηκαν από τον ενθουσιασμό στην επιφυλακτικότητα μετά την κρίση. Το βασικό αίτιο για τις διαφορές στις τιμές των ακινήτων δεν είναι ούτε η προσφορά και η ζήτηση, ούτε οι χρηματοπιστωτικές συνθήκες. Είναι κάτι άλλο που έχει πολύ ισχυρότερο τοπικό χαρακτήρα: η ψυχολογία της αγοράς ακινήτων.

Σήμερα η τιμή ενός σπιτιού καθορίζεται σε μεγάλο βαθμό από την απάντηση που θα δώσουν οι αγοραστές σε υποκειμενικές ερωτήσεις. Πόσο νοιάζεται κανείς για τις τιμές των κατοικιών; Ποια νομίζει ότι θα είναι μελλοντικά η τιμή τους; Τι ποσοστό του εισοδήματός του είναι κάποιος διατεθειμένος να ξοδέψει για χάρη ενός σπιτιού; Πόσο είναι διατεθειμένος να ρισκάρει όσον αφορά τη μελλοντική τιμή του; Φυσικά, ψυχολογία και χρηματοδότηση είναι αλληλένδετες. Οι τράπεζες θα δίνουν περισσότερα δάνεια όσο ανεβαίνουν οι τιμές των ακινήτων και η προσφορά φθηνών και μεγάλων στεγαστικών δανείων ενθαρρύνει τους αγοραστές να προσφέρουν όλο και υψηλότερη τιμή. Οι οικονομολόγοι εξηγούν τον οικονομικο-ψυχολογικό παράγοντα στις τιμές των ακινήτων, χωρίζοντάς τις σε δύο μέρη: το κόστος κατασκευής ενός νέου σπιτιού με τα ίδια ποιοτικά χαρακτηριστικά και το υπόλοιπο. Αυτό δεν είναι τίποτε άλλο παρά η τιμή του οικοπέδου. Στους καλούς καιρούς, η τιμή της γης μοιάζει με εύκολα προσβάσιμο σεντούκι με χρυσό. Αγοράζεις τώρα και αργότερα ρευστοποιείς το κέρδος. Ομοίως, όταν μειώνονται οι τιμές των ακινήτων η ανακάλυψη ότι το σεντούκι ήταν άδειο μπορεί να προκαλέσει πανικό. Η κερδοσκοπία με τα ακίνητα, όπως και κάθε άλλο είδος άπληστης συμπεριφοράς, αποτελεί αέναο πειρασμό. Ωστόσο, δεν είναι αναπόφευκτο να έχουν «φούσκες» και μετά κατάρρευση στις αγορές ακινήτων. Η οικονομική πειθαρχία μπορεί να περιορίσει τις ψυχολογικές υπερβολές. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι πρέπει ν’ ακολουθηθεί πολύ πιο συντηρητική πολιτική όσον αφορά τη χρηματοδότηση για αγορά ακινήτων.

kathimerini.gr

Σχόλια
Δεν υπάρχουν σχόλια γι'αυτό το άρθρο
Αποστολή σχολίου
9
+
1
=