ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Ιδιόχρηση και ιδιοκατοίκηση σε εμπορικές μισθώσεις

ιδιόχρηση-και-ιδιοκατοίκηση-σε-εμπορ-398588

Σε ποιες περιπτώσεις μπορούν να επιφέρουν λήξη μίσθωσης

Της Πηνελόπης Ι. Παπαθανασίου,

LLM Διεθνές και Ευρωπαϊκό Οικονομικό Δίκαιο, Δικηγόρου, Υπεύθυνης της ΧΕΝ Βόλου

Αποτελεί καθημερινό ερώτημα στον δικηγόρο αν ο ιδιοκτήτης ενός καταστήματος μπορεί να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο, επειδή θέλει να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή στενός συγγενής του για λόγους επαγγελματικούς.

Το πολυδαίδαλο περί μισθώσεων, νομοθεσίας που έχει υποστεί διαρκείς κωδικοποιήσεις, τροποποιήσεις και αναθεωρήσεις, μας υποχρεώνει να δούμε τι ίσχυσε και τι ισχύει διαχρονικά.

Ιδιόχρηση

Οσες μισθώσεις συνήφθησαν μετά τις 28.2.2014, δεν προβλέπεται ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση ως λόγος καταγγελίας. Για όσες είχαν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς προ της έναρξης ισχύος του Ν. 4242/2014, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, προβλέφθηκε ότι διέπονται στο εξής από τις νέες διατάξεις αυτού. Έτσι, ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες ([ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του π.δ. 34/1995 εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο δραστηριότητας από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγο τους (ιδιόχρηση). Η καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ανίσχυρη, αν κατά το χρόνο της εκείνος που καταγγέλλει ή ο υπερού η καταγγελία είναι κύριος ολικά και άλλου ακινήτου στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο, το οποίο είναι ελεύθερο ή ιδιοχρησιμοποιείται και κατάλληλο για τη χρήση για την οποία ασκήθηκε η καταγγελία ή μέσα στο τελευταίο πριν από την καταγγελία έτος έχει εκμισθώσει τέτοιο ακίνητο. Η κυριότητα άλλου ακινήτου αρκεί να συντρέχει είτε στο πρόσωπο του εκμισθωτή είτε στο πρόσωπο του υπερού η καταγγελία.

Η καταγγελία είναι ανίσχυρη, αν μέσα σε έξι (6) μήνες από την επέλευση των αποτελεσμάτων της δεν ασκηθεί αγωγή για απόδοση του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή νέα καταγγελία επιτρέπεται μετά την παρέλευση τριετίας από την πρώτη καταγγελία.

Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο αυτό, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών

Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.

Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται έξι (6) μήνες μετά από αυτήν. Ειδικά στην Καταγγελία για ιδιόχρηση από κατιόντες του εκμισθωτή ή κυρίου και εφόσον δε συντρέχει στο πρόσωπό τους η προϋπόθεση της άσκησης επαγγέλματος επί τριάντα (30) μήνες, τα αποτελέσματα επέρχονται δεκαοκτώ (18) μήνες από αυτή.

Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, μπορεί εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες κάθε περίπτωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι έξι (6) μήνες σε καθεμία περίπτωση.

ΙΙ. Ανοικοδόμηση/Ιδιοκατοίκηση

Ως προς την καταγγελία για ανοικοδόμηση προβλέπεται για τις παλιές μισθώσεις ότι ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου:

α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης.

β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.

Για να επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας εκείνος που καταγγέλλει απαιτείται να επιδώσει στο μισθωτή αντίγραφο της άδειας για ανοικοδόμηση του μισθίου του αρμόδιου πολεοδομικού γραφείου. Η επίδοση αυτή γίνεται μέχρι την πρώτη συζήτηση της σχετικής αγωγής για απόδοση του μισθίου, αλλιώς η καταγγελία είναι ανίσχυρη.

Στην καταγγελία της μίσθωσης για το λόγο αυτό, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή ως αποζημίωση το κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα έξι (6) μηνών. Με αίτηση του μισθωτή το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα. Η προηγούμενη αύξηση γίνεται, αφού το δικαστήριο εκτιμήσει τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο.

Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται έξι (6) μήνες μετά από αυτήν. Το δικαστήριο, με αίτηση του μισθωτή, μπορεί εκτιμώντας τις ειδικές συνθήκες κάθε περίπτωσης, να παρατείνει το χρόνο που θα επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας μέχρι έξι (6) μήνες σε καθεμία περίπτωση.

Εγγραφείτε στο Newsletter του Ταχυδρόμου