Της Πηνελόπης Ι. Παπαθανασίου,
LLM Διεθνές και Ευρωπαϊκό Οικονομικό Δίκαιο,
Δικηγόρου, Υπεύθυνης της ΧΕΝ Βόλου
Οι μισθωτικές διαφορές αποτελούν σήμερα αρκετά συχνά αντικείμενο δικαστικών διενέξεων. Η διαταγή απόδοσης μισθίου συνιστά μία διαδικασία που διακρίνεται από ταχύτητα καθώς δεν απαιτείται συζήτηση σε ακροατήριο, σε αντίθεση με την άσκηση αγωγής που είναι πολύ πιο χρονοβόρα. Η ειδική αυτή διαδικασία εφαρμόζεται μόνο στις περιπτώσεις καθυστέρησης του μισθώματος λόγω δυστροπίας. Εάν οι λόγοι της έξωσης είναι διαφορετικοί από αυτόν της καθυστέρησης των μισθωμάτων από δυστροπία, τότε θα πρέπει να ακολουθηθεί διαφορετική διαδικασία. Στην αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως, είτε από δημόσια, είτε από ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.
Για την άσκησή της νομιμοποιείται ο εκμισθωτής του ακινήτου.
Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων είναι οι ακόλουθες:
- έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης με ιδιωτικό ή δημόσιο έγγραφο (συμφωνητικό μίσθωσης). Μετά τον Ν. 4335/2015, αρκεί να αποδεικνύεται εγγράφως η έναρξη της μίσθωσης, χωρίς να είναι πλέον αναγκαία η έγγραφη ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης.
- η καθυστέρηση του μισθώματος, έστω και ενός, από δυστροπία. Δεν είναι αναγκαίο να συντρέχει επανειλημμένη δυστροπία, συνεπώς αρκεί και η καθυστέρηση μέρους του μισθώματος. Καθυστέρηση νοείται ότι υπάρχει όταν δεν καταβάλλεται το μίσθωμα στην δήλη ημέρα που τα μέρη συμφωνούν συνήθως με το μισθωτήριο να καταβάλλεται.
- η επίδοση με δικαστικό επιμελητή έγγραφης όχλησης (δήλωσης) στον μισθωτή, με την οποία ο εκμισθωτής ζητεί την καταβολή του ή των οφειλόμενων. Η όχληση πρέπει να έχει επιδοθεί «δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης». Σε περίπτωση που ο μισθωτής αποβιώσει μετά την επίδοση της παραπάνω όχλησης πριν συντελεστεί κατάθεση της αίτησης απόδοσης του μισθίου και μισθωμάτων, δεν είναι δυνατή η έκδοση της διαταγής. Σε αυτήν την περίπτωση, ο εκμισθωτής θα πρέπει να στρέψει την αίτηση σε βάρος των κληρονόμων του μισθωτή.
Χαρακτηριστικό της διαδικασίας αυτής είναι η έκδοση της βάσει πλειάδας εγγράφων καθότι δεν πρόκειται για διαγνωστική διαδικασία, αλλά για διαδικασία εγγράφων. Συνεπώς, στην αίτηση πρέπει να επισυνάπτονται όλα τα έγγραφα που την θεμελιώνουν και να γίνεται επίκληση αυτών στο περιεχόμενο της.
Ειδικότερα, τα απαραίτητα επισυναπτόμενα έγγραφα είναι:
- το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση (μισθωτήριο),
- όσα έγγραφα σχετίζονται με την νομιμοποίηση του εκμισθωτή, αν τυχόν έχει λάβει χώρα καθολική ή ειδική διαδοχή,
- η έκθεση επίδοσης της έγγραφης όχλησης του εκμισθωτή προς τον μισθωτή-οφειλέτη, από την οποία να προκύπτει ότι έχει λάβει χώρα εμπρόθεσμα, και
- η τυχόν έγγραφη συμφωνία των μερών για παρέκταση της αρμοδιότητας.
Πρέπει να σημειωθεί ωστόσο ότι, δεν υφίσταται πλέον η υποχρέωση υποβολής προς το Δικαστήριο πιστοποιητικού της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα της τελευταίας διετίας από το μίσθιο ακίνητο του οποίου ζητείται η απόδοση. Δεν απαιτείται ούτε η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου.
Η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου καθίσταται εκτελεστή είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της με δικαστικό επιμελητή από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Δηλαδή, είκοσι ημέρες μετά την επίδοσή της, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην αποβολή του μισθωτή από το μίσθιο με τη συνδρομή του δικαστικού επιμελητή. Στην περίπτωση που βρεθούν πράγματα του μισθωτή στο μίσθιο, μετά από την καταγραφή του τους από τον δικαστικό επιμελητή, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τα φυλάξει για χρονικό διάστημα έξι μηνών.
Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού παρέλθουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοσή αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και κατά των υπομισθωτών και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από το μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο για αυτόν.
Συνεπώς, για την ολοκλήρωση της όλης διαδικασίας απαιτούνται τρεις (3) επιδόσεις από δικαστικό επιμελητή: της εξώδικης όχλησης, του απλού αντιγράφου της διαταγής και του αντιγράφου εξ απογράφου μετ’ επιταγής προς εκτέλεση.
Η διαταγή απόδοσης του μισθίου δεν παράγει δεδικασμένο, καθώς αυτή δεν αποτελεί δικαστική απόφαση. Αποκτά δύναμη δεδικασμένου όταν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία άσκησης ανακοπής ή όταν ασκηθεί ανακοπή και η επ’ αυτής απόφαση καταστεί τελεσίδικη.
