ΕΠΙΣΤΟΛΕΣ

Συντελεστής του φόρου μεταβίβασης

συντελεστής-του-φόρου-μεταβίβασης-370729

Της Πηνελόπης Ι. Παπαθανασίου

LLM Διεθνές και Ευρωπαϊκό Οικονομικό Δίκαιο

Δικηγόρου

Υπεύθυνης της ΧΕΝ Βόλου,

Oι συμβαλλόμενοι, για να επωφεληθούν από το χαμηλότερο συντελεστή του φόρου μεταβίβασης επιλέγουν να καταρτίσουν ένα “εικονικό” συμβόλαιο πώλησης, που στην πραγματικότητα συνιστά μια άνευ τιμήματος μεταβίβαση ακινήτου, δηλαδή μια δωρεά.

Κατά τον ΑΚ, η δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά, παρά μόνο φαινομενικά, συνιστά εικονική δικαιοπραξία και είναι άκυρη, άλλη όμως δικαιοπραξία που καλύπτεται κάτω από την εικονική είναι έγκυρη, αν τα μέρη την ήθελαν και συντρέχουν οι όροι που απαιτούνται για τη σύστασή της. Η ακυρότητα της εικονικής δικαιοπραξίας, που έχει ως αποτέλεσμα αυτή να θεωρείται σαν να μην έγινε, είναι απόλυτη. Έτσι, εικονική είναι η δήλωση δικαιοπρακτικής βουλήσεως, η οποία εν γνώσει του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και αποσκοπεί στην δημιουργία εντυπώσεως στους τρίτους χωρίς να υπάρχει στον δηλούντα πρόθεση τέτοιας μεταβολής.

Σε περίπτωση που σε συμβολαιογραφικό έγγραφο πώλησης η μεταβίβαση της κυριότητας από τον κύριο του ακινήτου σε άλλον, αν οι δηλώσεις βούλησης του πωλητή και του αγοραστή ήσαν εικονικές, υπό την έννοια ότι έγιναν μόνο φαινομενικά, καθώς οι βουλήσεις τους ήταν- είτε να μην υπάρχουν η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, -είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις υποχρεώσεις, η σύμβαση της πώλησης είναι λόγω της εικονικότητας, άκυρη, θεωρούμενη ως μη γενόμενη. Επομένως, καίρια ζητήματα για την εικονικότητα της σύμβασης πώλησης ακινήτου είναι, η εν γνώσει του πωλητή δήλωση βούλησης του για μεταβίβαση της κυριότητας, που να μην ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και να έχει ως σκοπό να δημιουργήσει σε άλλους την εντύπωση μεταβολής της νομικής του κατάστασης, χωρίς όμως να υπάρχει στον δηλούντα η πρόθεση τέτοιας μεταβολής, αλλά και η γνώση της εικονικότητας αυτής από τον αγοραστή και η μεταξύ τους συμφωνία ότι η σύμβαση δεν παράγει έννομες συνέπειες.

Δεν αποτελεί καίριο ζήτημα η καταβολή ή μη του τιμήματος, ο τρόπος της τυχόν καταβολής ή το ύψος αυτού. Το γεγονός όμως της μη καταβολής, είναι δυνατόν να αποτελέσει δικαστικό τεκμήριο για την εικονικότητα της πώλησης ή, αντίστροφα, το γεγονός της καταβολής να αποτελέσει τεκμήριο για το ότι η πώληση δεν είναι εικονική.

. Η εικονικότητα της δικαιοπραξίας και η ύπαρξη άλλης μπορεί να αποδειχθεί με όλα τα επιτρεπόμενα αποδεικτικά μέσα, και με μάρτυρες.

Όμως όταν, η άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει, εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν ήξεραν την ακυρότητα της και οι προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε έγκυρη είναι οι ακόλουθες: 1) Η ακυρότητα της πρώτης και η άγνοια των μερών, 2) η άκυρη δικαιοπραξία να περιέχει τα στοιχεία της κατά μετατροπή έγκυρης και 3) υποθετική βούληση των μερών να ισχύσει η μετά μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα. Για την προαναφερθείσα μετατροπή πρέπει να γίνει επίκλησή αυτής από ένα από τα μέρη που έλαβαν μέρος στη δικαιοπραξία και να αποδειχθεί η υποθετική θέληση αυτών που μετείχαν στη δικαιοπραξία. Έτσι, μια τέτοια “εικονική πώληση” να κριθεί ως δωρεά.

Ο δωρητής έχει το δικαίωμα να ανακαλέσει τη δωρεά, αν ο δωρεοδόχος φάνηκε με βαρύ παράπτωμα αχάριστος απέναντι στο δωρητή ή στο σύζυγο ή σε στενό συγγενή του και ιδίως, αν αθέτησε την υποχρέωσή του να διατρέψει το δωρητή και ο δωρητής ή ο κληρονόμος του έχει δικαίωμα να ανακαλέσει τη δωρεά, αν ο δωρεοδόχος παραλείπει υπαίτια να εκτελέσει τον τρόπο υπό τον οποίο έγινε η δωρεά. Ως αχαριστία, που δικαιολογεί την ανάκληση της δωρεάς, θεωρείται η βαριά αντικοινωνική συμπεριφορά ή διαγωγή του δωρεοδόχου, η οποία αποτελεί παράβαση των κανόνων του δικαίου ή των αντιλήψεων περί ηθικής και ευπρέπειας, οφείλεται δε σε υπαιτιότητά του και μπορεί να καταλογιστεί σ` αυτόν. Έτσι, αχαριστία μπορεί να αποτελεί και η χωρίς σοβαρό λόγο αδιαφορία του δωρεοδόχου για την τύχη του δωρητή, όταν ο τελευταίος έχει ανάγκη από περίθαλψη και διατροφή ή από εκδηλώσεις αγάπης και ενδιαφέροντος για ψυχολογική του στήριξη λόγω της δύσκολης ψυχοσωματικής κατάστασης, στην οποία έχει περιέλθει εξαιτίας ασθένειας ή γήρατος, καθώς και η προσβλητική συμπεριφορά και περιφρονητική διαγωγή του δωρεοδόχου.

Το ζήτημα αν η αχαριστία ή διαγωγή του δωρεοδόχου συνιστά ή όχι βαρύ παράπτωμα, κρίνεται από το Δικαστήριο, που για τη μόρφωση της κρίσης του εκτιμά την εν λόγω συμπεριφορά βάσει αντικειμενικών κριτηρίων και, ιδίως, του δεσμού μεταξύ δωρητή και δωρεοδόχου, των ελατηρίων της δωρεάς και της αξίας του αντικειμένου της, λαμβάνοντας υπόψη το βαθμό της υπαιτιότητας του δωρεοδόχου και τυχόν συντρέχον πταίσμα του δωρητή ή του συζύγου ή στενού συγγενούς του.

Εγγραφείτε στο Newsletter του Ταχυδρόμου