Της Πηνελόπης Ι. Παπαθανασίου, LLM Διεθνές και Ευρωπαϊκό Οικονομικό Δίκαιο, Δικηγόρου, Υπεύθυνης της ΧΕΝ Βόλου
Στον ΚΠολΔ προβλέπεται ότι ο υπερθεματιστής με την κατακύρωση, και αφότου μεταγραφεί η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά δικαίωμα στο ακίνητο, το οποίο είχε εκείνος (οφειλέτης) κατά του οποίου έγινε και η εκτέλεση. Έτσι καθιερώνεται η αρχή ότι ο πλειστηριασμός αποτελεί αιτία παράγωγου τρόπου κτήσεως της κυριότητας και συνεπώς ο υπερθεματιστής θεωρείται ειδικός διάδοχος του καθ` ου η εκτέλεση (οφειλέτη), τον οποίο και διαδέχεται στο δικαίωμα του επί του ακινήτου.
Ο υπερθεματιστής από τη στιγμή που αποκτά την κυριότητα του ακινήτου και εάν αυτό είναι μισθωμένο υπεισέρχεται στη μίσθωση, εφόσον όμως ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του κυρίου του μισθίου που είναι και εκμισθωτής αυτού. Συνεπώς γίνεται αντιληπτό ότι η εκποίηση του ακινήτου πρέπει να γίνει από τον κύριο αυτού που συγχρόνως ήταν και ο εκμισθωτής του.
Αντιθέτως, ο υπερθεματιστής δεν υπεισέρχεται στη μίσθωση, αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος κυρίου του μισθίου που όμως δεν είναι και εκμισθωτής αυτού. Μέσω της κατακύρωσης με την καταβολή του πλειστηριασμού και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης, αποκτά το δικαίωμα που είχε ο οφειλέτης αυτοδικαίως. Η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης είναι εκτελεστός τίτλος ακόμη και εναντίον τρίτων που κατέχουν το ακίνητο στο όνομα του καθ` ου η εκτέλεση (οφειλέτη), ανεξάρτητα από το αν η κατοχή στηρίζεται σε εμπράγματη ή ενοχική σχέση.
Όσον αφορά τώρα ακίνητο που είναι μισθωμένο και η χρήση του είναι για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, προβλέπεται ότι ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε στην περίπτωση αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή εάν υπάρχει, αλλά και κατά οποιουδήποτε τρίτου που αντλεί δικαιώματά από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.
Ο υπερθεματιστής ως νέος κύριος του ακινήτου έχει τα εξής δικαιώματα:
α) να καταγγείλει την έννομη σχέση της μίσθωσης χωρίς να υπεισέρχεται σε αυτή καθώς και
β) την δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης, μετά την λύση αυτής εντός δύο μηνών από την καταγγελία εναντίον του μισθωτή, του υπομισθωτή καθώς και οποιουδήποτε νέμεται ή κατέχει το ακίνητο δυνάμει κάποιας άλλης έννομης σχέσης ή δέσμευσης από αυτή. Συνεπώς, κρίσιμος χρόνος για την ενεργοποίηση του δικαιώματος καταγγελίας είναι ο χρόνος ολοκλήρωσης του πλειστηριασμού. Η καταγγελία είναι μονομερής, απευθυντέα και αιτιώδης δήλωση βούλησης με την οποία εκδηλώνεται ρητά το δικαίωμα του υπερθεματιστή να διακόψει την έννομη σχέση της μίσθωσης. Το άρθρο 1009 ΚΠολΔ όπως τροποποιήθηκε θεσπίζει ως λόγο καταγγελίας της μίσθωσης, την καταγγελία λόγω πλειστηριασμού. Συνεπώς, δίνεται στον υπερθεματιστή η δυνατότητα να ασκήσει το δικαίωμα της καταγγελίας με δύο βασικές προϋποθέσεις.
Ο νομοθέτης βέβαια προστατεύει μόνο τη μίσθωση που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, γιατί μόνο τότε είναι βέβαιο ότι πρόκειται για μίσθωση πριν από την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό του ακινήτου, και άρα είναι άξια προστασίας, καθώς δεν αποκλείεται η κατάρτιση προχρονολογημένου ιδιωτικού συμφωνητικού.
Το ίδιο άρθρο, πριν τροποποιηθεί με τον Ν. 4335/2015, περιείχε μια σημαντική εξαίρεση καθώς παρέπεμπε στη ρύθμιση του ουσιαστικού δικαίου (614 Α.Κ.) που προστατεύει το ενοχικό δικαίωμα του τρίτου μισθωτή, αν η μίσθωση αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης (προφανώς έναντι των τρίτων) χρονολογίας. Ο υπερθεματιστής στην περίπτωση αυτή απαγορευόταν να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση σε βάρος του μισθωτή εκτός εάν υπήρχε όρος στο μισθωτήριο ότι η μίσθωση δεν βαρύνει το νέο κτήτορα, οπότε απαλλασσόταν από την υποχρέωση να συνεχίσει τη μίσθωση. Στην τελευταία περίπτωση ή εάν η μίσθωση δεν αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο υπερθεματιστής είχε το δικαίωμα να εκτελέσει την κατακυρωτική έκθεση κατά του μισθωτή, αφού περνούσε ένας μήνας ή και δύο από την κοινοποίηση αντιγράφου του απογράφου της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως και επιταγής προς εκτέλεση στο μισθωτή, αναλόγως του γεγονότος ότι η μίσθωση έχει διάρκεια ως ένα χρόνο ή παραπάνω αντίστοιχα.
Η διάταξη του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίηση της, είχε σκοπό την προστασία του μισθωτή με σκοπό την διατήρηση της μίσθωσης, αποβλέποντας στην ανάγκη να διατηρηθεί η έννομη σχέση μέχρι να παρέλθει η συμφωνηθείσα λήξη της, παρά την αιφνίδια λόγω του πλειστηριασμού εκποίηση του μισθίου και τη μεταβολή του προσώπου του εκμισθωτή.
