Κτήση κυριότητας ακινήτου από μη κύριο

Τελευταία ενημέρωση: 2020-09-15, 12:48:04
Κτήση κυριότητας ακινήτου από μη κύριο

Της Πηνελόπης Ι. Παπαθανασίου,

LLM Διεθνές και Ευρωπαϊκό Οικονομικό Δίκαιο, Δικηγόρου, Υπεύθυνης της ΧΕΝ Βόλου

 

Βασική αρχή του δικαίου είναι ότι κανείς δεν μπορεί να μεταβιβάσει δικαίωμα που δεν έχει.

Έτσι, στην περίπτωση των κινητών και ακινήτων στα άρθρα 1033 και 1034 του ΑΚ προβλέπονται τα εξής:

Για τα ακίνητα: Για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ` αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.

Για τα κινητά: Για τη μεταβίβαση της κυριότητας κινητού απαιτείται παράδοση της νομής του από τον κύριο σ` αυτόν που την αποκτά και συμφωνία των δύο ότι μετατίθεται η κυριότητα.

Βλέπουμε λοιπόν ότι ο νόμος θεσπίζει ως ειδική προϋπόθεση για να είναι έγκυρη η μεταβίβαση την "κυριότητα" του μεταβιβάζοντος.

Όμως, στην περίπτωση των κινητών πραγμάτων, βλέπουμε στο άρθρο 1036 του ΑΚ το εξής: Κτήση κινητού από μη κύριο: Με την εκποίηση κινητού κατά το άρθρο 1034 εκείνος που αποκτά γίνεται κύριος και αν ακόμη η κυριότητα του πράγματος δεν ανήκει σ` αυτόν που εκποιεί, εκτός αν κατά το χρόνο της παράδοσης της νομής εκείνος που αποκτά βρίσκεται σε κακή πίστη. Αν λοιπόν κάποιος αποκτά με "καλή πίστη", δηλαδή δεν γνωρίζει, ούτε αγνοεί από βαριά αμέλεια ότι το κινητό πράγμα δεν ανήκει κατά κυριότητα σ` αυτόν που εκποιεί, τότε η σύμβαση είναι έγκυρη και επέρχεται κτήση κυριότητας ακόμη και αν αυτός που μεταβιβάζει ΔΕΝ είναι κύριος.

Ωστόσο η μεταβίβαση κινητού από μη κύριο σ` εκείνον που αποκτά καλόπιστα δεν επέρχεται, αν το μεταβιβαζόμενο έχει ξεφύγει από τη νομή του κυρίου με κλοπή ή με απώλεια, όμως αν πρόκειται για χρήματα ή ανώνυμους τίτλους, η μεταβίβαση από μη κύριο σε εκείνον που αποκτά καλόπιστα επέρχεται και αν ακόμη αυτά είχαν ξεφύγει από τη νομή του κυρίου με κλοπή ή με απώλεια. Το ίδιο ισχύει και όταν πρόκειται για άλλα κινητά πράγματα που εκποιούνται σε δημόσιο πλειστηριασμό ή σε εμποροπανήγυρη ή αγορά.

Η γενική αυτή ρύθμιση δεν ισχύει για ακίνητα, αλλά πρέπει ο αγοραστής να συμβουλεύεται τα δημόσια βιβλία για να διαπιστώνει αν αυτός που εμφανίζεται ως πωλητής είναι και κύριος του ακινήτου.

Υπάρχουν όμως τρεις περιπτώσεις στον Αστικό Κώδικα (και μια ακόμη περίπτωση εκτός του Αστικού Κώδικα, στην περίπτωση κτηματολογικών εγγραφών που τεκμαίρονται ακριβείς) κατά τις οποίες ο τρίτος που αποκτά ακίνητο από μη κύριο, προστατεύεται.

Α. Εικονική Μεταβίβαση

Δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά (εικονική) είναι άκυρη, ενώ η εικονικότητα δεν βλάπτει εκείνον που συναλλάχθηκε αγνοώντας την.

Β. Δικαιώματα Τρίτων κατόπιν ακύρωσης -ακυρώσιμης δικαιοπραξίας-

Δικαιοπραξία που τελείται από πλάνη, απάτη ή απειλή δεν είναι άκυρη, αλλά ακυρώσιμη. Δηλαδή, παράγει έννομες συνέπειες μέχρι να ακυρωθεί με δικαστική απόφαση.

Εάν μεταγραμμένη σύμβαση που αφορά ακίνητο είχε συναφθεί από πλάνη, με απάτη ή απειλή και, αφού προσβλήθηκε, ακυρώθηκε με τελεσίδικη δικαστική απόφαση, τα αποτελέσματα της ακύρωσης επέρχονται αφότου η απόφαση αυτή σημειώθηκε στο περιθώριο της μεταγραμμένης σύμβασης.

Με την ακύρωση, της σύμβασης για ακίνητο, η οποία είχε συναφθεί από πλάνη, απάτη ή απειλή και είχε μεταγραφεί, δεν αναιρούνται τα εμπράγματα δικαιώματα που τρίτοι απέκτησαν απ` αυτήν.

Γ. Περίπτωση του κληρονομητηρίου.

Όποιος στο πιστοποιητικό ονομάζεται κληρονόμος ή καταπιστευματοδόχος ή κληροδόχος ή εκτελεστής διαθήκης τεκμαίρεται ότι έχει τα δικαιώματα που αναφέρονται στο πιστοποιητικό αυτό και ότι δεν περιορίζεται από άλλες διατάξεις εκτός από εκείνες που αναγράφονται στο πιστοποιητικό.

Κάθε δικαιοπραξία ή δικαστική πράξη όποιου στο πιστοποιητικό ονομάζεται κληρονόμος ή καταπιστευματοδόχος ή κληροδόχος ή εκτελεστής διαθήκης με τρίτον ή απέναντι σε τρίτον ή του τρίτου απέναντι σ` αυτούς είναι ισχυρή υπέρ του τρίτου, σε όση έκταση ισχύει το τεκμήριο του άρθρου 821, εκτός αν ο τρίτος γνώριζε την ανακρίβεια του πιστοποιητικού ή την υποβολή αίτησης για αφαίρεση ή κήρυξη ανίσχυρου του πιστοποιητικού ή την ανάκληση ή την τροποποίησή του.

Έτσι, αν κάποιος κληρονόμος πετύχει να λάβει κληρονομητήριο ότι είναι κληρονόμος για ένα περιουσιακό στοιχείο, αν και στη πραγματικότητα είναι κληρονόμος μόνο σε μέρος της κληρονομιάς, τότε τεκμαίρεται κληρονόμος και άρα κύριος. Έτσι, μπορεί να μεταβιβάσει εγκύρως ένα ακίνητο που - ουσιαστικά - δεν του ανήκει πλήρως, αλλά στο κληρονομητήριο αναγράφεται ως κληρονόμος και άρα "τεκμαίρεται" έναντι τρίτων ως πλήρως κύριος, αν το μεταβιβάσει.

Δ.Το σύστημα του Κτηματολογίου

Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 1 του Ν. 2664/1998, οι εγγραφές στα Κτηματολογικά φύλλα για τις πράξεις του άρθρου 12 τεκμαίρονται ακριβείς. Κατά την παρ. 3 του ίδιου άρθρου, ... τρίτος αποκτά εγκύρως δικαίωμα από τον ανακριβώς αναγραφόμενο δικαιούχο ή τους καθολικούς τους διαδόχους, εκτός αν στηρίζει την κτήση του σε χαριστική αιτία ή τη στηρίζει με σε επαχθή αιτία, είναι κακόπιστος, επειδή γνωρίζει ή από βαριά του αμέλεια αγνοεί την ανακρίβεια της εγγραφής επί της οποίας στηρίχθηκε. Το βάρος της απόδειξης της κακής πίστης του τρίτου, που απέκτησε από τον ανακριβώς αναγραφόμενο δικαιούχο ή τους καθολικούς του διαδόχους, φέρει εκείνος που αμφισβητεί την ακρίβεια της εγγραφής και το κύρος της κτήσης από τον τρίτο.

Τέλος, κατά την παρ. 4 του ίδιου άρθρου, σε περίπτωση έγκυρης, σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο, κτήσης δικαιώματος από καλόπιστο τρίτο, ο αληθινός δικαιούχος έχει κατ` εκείνου που αναγραφόταν ανακριβώς στα Κτηματολογικά φύλλα ως δικαιούχος μόνο αξίωση απόδοσης του πλουτισμού. Αξίωση αποζημίωσης κατά τις διατάξεις των αδικοπραξιών δεν αποκλείεται.

Σχόλια
Δεν υπάρχουν σχόλια γι'αυτό το άρθρο
Αποστολή σχολίου
4
+
7
=