Της Πηνελόπης Ι. Παπαθανασίου,
LLM Διεθνές και Ευρωπαϊκό Οικονομικό Δίκαιο
Δικηγόρου, Υπεύθυνης της ΧΕΝ Βόλου
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθ. 303 του ΑΚ, «όποιος έχει την διαχείριση μίας ολικά ή μερικά ξένης υποθέσεως, εφόσον η διαχείριση συνεπάγεται εισπράξεις και δαπάνες, έχει υποχρέωση να λογοδοτήσει προς τούτο δε οφείλει να ανακοινώσει στον δεξίλογο λογαριασμό που να περιέχει αντιπαράθεση των εσόδων και εξόδων, καθώς και ό,τι προκύπτει από την αντιπαράθεση αυτή και να επισυνάψει τα δικαιολογητικά, εφόσον συνηθίζονται».
Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, καθιερώνεται η γενική υποχρέωση για εξώδικη ή δικαστική λογοδοσία εκείνου στο πρόσωπο του οποίου συγκεντρώνονται οι προϋποθέσεις του νόμου και ρυθμίζεται ο τρόπος κατά τον οποίο θα εκπληρωθεί στην πράξη η υποχρέωση λογοδοσίας. Ο δοσίλογος οφείλει να ανακοινώσει στον δεξίλογο έγγραφο λογαριασμό για τις διαχειριστικές πράξεις και για τον χρόνο για τον οποίο ζητείται η λογοδοσία, στον οποίο πρέπει να αναγράφονται λεπτομερώς τα έσοδα και έξοδα που έχουν πραγματοποιηθεί κατά τον χρόνο της διαχειρίσεως, καθώς και το υπόλοιπο που προκύπτει από την διαφορά των δυο σκελών του λογαριασμού, ακόμη δε και να επισυνάψει τα δικαιολογητικά έγγραφα, εφόσον η έκθεση τους συνταυτίζεται.
Εάν ο δοσίλογος δεν προβαίνει εξωδίκως σε ανακοίνωση προς τον δεξίλογο λογαριασμού, η εάν ο λογαριασμός που ανακοίνωσε ο δοσίλογος δεν είναι σύμφωνος κατά τους όρους και τον τύπο που αναφέρθηκαν, δεν εκπληρώνεται η παραπάνω υποχρέωση του δοσίλογου. Ο δε δεξίλογος δικαιούται να επιδιώξει την εκπλήρωση της υποχρεώσεως του δοσίλογου περί ανακοινώσεως του λογαριασμού, με αγωγή. Για την πληρότητα της ιστορικής βάσεως της αγωγής αυτής αρκεί το γεγονός ότι ο δοσίλογος διαχειρίστηκε υπόθεση ολικά η μερικά του δεξίλογου, με βάση οποιαδήποτε μεταξύ τους έννομη σχέση, όπως είναι η σχέση μεταξύ συνιδιοκτητών και διαχειριστή πολυκατοικίας από την σχέση της οροφοκτησίας.
Η έγερση της αγωγής αυτής αποκλείεται εάν ο δοσίλογος είχε προβεί σε εξώδικη λογοδοσία, σύμφωνα με τους παραπάνω όρους και τον τύπο ή αν ο δεξίλογος έχει αποδεχθεί και εγκρίνει τον λογαριασμό που έδωσε ο δοσίλογος. Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 1117 ΑΚ 1, 2 § 1, 3 §§ 1 και 2, 4 § 1, 5 και 13 ν. 3741/1929, προκύπτει, μεταξύ άλλων, ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεσμεύει τους συμβληθέντες και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους τους και εκείνους που προχώρησαν σ` αυτόν.
Περαιτέρω, από το άρθρο 4 §§ 1, 2 και 3 του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι οι συνιδιoκτήτες, πολυώροφης οικοδομής, μπορούν, με το συντασσόμενο κατά τις διατυπώσεις του νόμου κανονισμό, να κανονίσουν τον τρόπο διορισμού, τα καθήκοντα, τις εξουσίες και υποχρεώσεις του διαχειριστή, ενός ή περισσοτέρων, κατά τρόπο δεσμευτικό για όλους τους συνιδιοκτήτες και ότι ο διοριζόμενος διαχειριστής θεωρείται, αν δεν ορίζεται αμοιβή, εντολοδόχος των συνιδιοκτητών, προδήλως όμως όχι ατομικά του καθενός, αλλά του συνόλου των συνιδιοκτητών ως ομάδας, εφόσον αυτή (ομάδα συνιδιοκτητών) έδωσε την εντολή και όχι τα πρόσωπα που την απαρτίζουν.
Συνεπώς, ο εντoλοδόχος είναι υποχρεωμένος και κατά την διάρκεια της εντολής να παρέχει στον εντολέα πληροφορίες για την πορεία της διαχειρίσεως και ειδικότερα για τις γενόμενες εισπράξεις και πληρωμές κλπ, αν παραλείψει δε την υποχρέωση του αυτή είναι υπεύθυνος, κατά το άρθρο 714 ΑΚ, στην αποκατάσταση κάθε ζημίας που επήλθε στην περιουσία του εντολέα του.
Μετά την περάτωση της εντολής με οποιονδήποτε τρόπο, είναι υποχρεωμένος να λογοδοτήσει, τηρώντας σε περίπτωση διαχειρίσεως και τις διατυπώσεις του άρθρου 303 ΑΚ, δηλ. να ανακοινώσει λογαριασμό εσόδων και εξόδων, επισυνάπτοντας και τα σχετικά δικαιολογητικά, εφόσον συνηθίζονται. Η λογοδοσία αυτή, στην περίπτωση του διαχειριστή πολυκατοικίας, θα παρασχεθεί κατά το τέλος της θητείας του, οπότε λήγει και η εντολή του, προς την Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών, αν ο κανονισμός δεν ορίζει διαφορετικά.
Συνεπώς είναι πρόδηλο, μετά τα προσκτηθέντα, ότι ο διαχειριστής πολυκατοικίας δεν είναι υποχρεωμένος να παρέχει πληροφορίες για την πορεία της διαχειρίσεώς του, ούτε να λογοδοτήσει σε καθένα ιδιοκτήτη διαμερίσματος ή ορόφου χωριστά, συνακόλουθα δε ο τελευταίος δεν έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την πληρωμή της σχετικής δαπάνης, επικαλούμενος την άρνηση του διαχειριστή να του δώσει πληροφορίες (βλ. ΕφΑθ 5784/2001 ΕλΔ 43,836, Π. Μακρογιάννης: Η λoγoδοσία από τους διαχειριστές πολυκατοικίας, ΕΔΠ 1997,101).
Όμως: Αν ο κανονισμός προβλέπει την υποχρέωση του διαχειριστή να θέτει στη διάθεση των συνιδιοκτητών κάθε σχετική πληροφορία και να χορηγεί με δαπάνη αυτών και αντίγραφα των εξόδων, αν ζητηθούν, ο συνιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί την πληρωμή των δαπανών μέχρι να του χορηγηθούν τα έγγραφα (ένσταση “επίσχεσης”).
