Πότε υφίσταται υπέρ του ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης μιας θέσης στάθμευσης στην πιλοτή
Της Πηνελόπης Ι. Παπαθανασίου,
LLM Διεθνές και Ευρωπαϊκό Οικονομικό Δίκαιο, Δικηγόρου, Υπεύθυνης της ΧΕΝ Βόλου
Πολλά προβλήματα ανακύπτουν στο πλαίσιο της καθημερινής συνύπαρξης των κοινωνών στον χώρο της πολυκατοικίας, τα οποία ανέκυψαν κυρίως λόγω της υποχρεωτικής πρόβλεψης χώρων στάθμευσης στον χώρο αυτής.
Προκειμένου να εξυπηρετηθούν στη στάθμευσή τους τα αυξανόμενα με γοργούς ρυθμούς αυτοκίνητα των κατοίκων των πόλεων, με το νόμο 960/1979 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει μετά το ν. 1221/1981, προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικής αδείας καθίσταται η πρόβλεψη θέσεων στάθμευσης σε κάθε νέα οικοδομή (αρ. 3 του νόμου). Οι χώροι αυτοί στάθμευσης μπορεί να βρίσκονται στην πιλοτή, στο υπόγειο, στον ακάλυπτο ή σε άλλο κτίριο.
Το ερώτημα που τίθεται είναι το εξής: ποιο είναι το ιδιοκτησιακό καθεστώς αυτών των θέσεων στον χώρο της πολυκατοικίας.
1. Ως προς τους κλειστούς χώρους, έχει κριθεί και γίνεται παγίως δεκτό, ότι είτε βρίσκονται στο ισόγειο της πολυκατοικίας – πρόκειται περί των λεγόμενων περίκλειστων θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων στην πιλοτή – είτε βρίσκονται στο υπόγειο, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και άρα δεν είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομή.
2. Ως προς τις στεγασμένες απλώς θέσεις στάθμευσης, π.χ. θέσεις με διαγραμμίσεις στο υπόγειο της πολυκατοικίας, αυτές μπορούν να αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α` και β` του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι, προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης μπορεί να αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο.
3. Ερχόμαστε στο τελευταίο, και ίσως πιο ενδιαφέρον ζήτημα, των θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή. Κατά τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, «αι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (πιλοτή) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται ν` αποτελέσουν διαιρεμένας ιδιοκτησίας». Δηλαδή από τη διάταξη αυτή προκύπτει, ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου, ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες που να ανήκουν σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι, ούτε είναι δεκτικός σύστασης εμπράγματου δικαιώματος, αλλά θα παραμείνει ως κοινόχρηστος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως, συγκυριότητα αναγκαστική των οροφοκτητών κατ` ανάλογη μερίδα τους, και χρησιμεύει σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, στον καθορισμό και μόνον της οποίας μπορούν να προβούν.
Συνολικά λοιπόν, τα ανοικτά τμήματα της πιλοτής και οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στην πιλοτή της οικοδομής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, ούτε, όπως δέχεται η νομολογία, είναι δεκτικά σύστασης οποιουδήποτε άλλου εμπράγματου δικαιώματος. Επομένως, η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, είναι άκυρη. Ωστόσο, με την αρχική συμφωνία ή με τον κανονισμό, του οποίου οι όροι δεσμεύουν και τους διαδόχους (καθολικούς και ειδικούς) των συμβληθέντων, μπορεί να παραχωρηθεί σε ένα συνιδιοκτήτη το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως μίας θέσης στάθμευσης στην πιλοτή της πολυκατοικίας. Αυτός ο χώρος ανήκει αποκλειστικά στη χρήση του συνιδιοκτήτη υπέρ του οποίου έχει ταχθεί και εμποδίζει κάθε άλλον να κάνει χρήση της. Αν παρά τούτο τρίτος κάνει χρήση της, ο δικαιούχος της μπορεί να έχει δικαστική προστασία.
Από την άλλη, οι θέσεις αυτές δεν μπορούν, σύμφωνα με την κρατούσα γνώμη να πωληθούν σε τρίτο. Σύμφωνα με τις παραδοχές της νομολογίας, δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση αυτών, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης αυτών σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη. Επίσης, γίνεται δεκτό ότι, εφόσον ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένη ιδιοκτησία, δεν είναι δεκτικός και συστάσεως ούτε χωριστού εμπράγματου δικαιώματος υπέρ τρίτου (όπως πραγματικής δουλείας) με το οποίο θα έχανε τον κοινόκτητο χαρακτήρα του, και επομένως η σχετική δικαιοπραξία με την οποία γίνεται κάτι τέτοιο είναι επίσης άκυρη.
