Γράφει ο Κώστας Κλοκοτάρας, Αγρονόμος- Τοπογράφος Μηχανικός
«Εις νόμος απαιτείται εις αυτήν τη χώραν, ο οποίος να επιτάσσει την εφαρμογήν όλων των υπολοίπων νόμων». Μπορεί κάποιος να συμφωνεί ή να διαφωνεί με τον παραπάνω αφορισμό του Εμμανουήλ Ροΐδη, αλλά ένα είναι σίγουρο. Το θέμα της εφαρμογής των νόμων στην Ελλάδα, είναι η μεγάλη πληγή για τη χώρα. Διαχρονικότατη ελληνική πατέντα: οι Νόμοι υπάρχουν για να καταλύονταικαι να παραβιάζονται από τους έχοντες τη δυνατότητα (και δεν μιλάμε μόνο για το κεφάλι του ψαριού, αλλά για μια τακτική, που φτάνει μέχρι την ουρά του). Δείτε για παράδειγμα, το πρόβλημα τηςολοκλήρωσης του Εθνικού Κτηματολογίου και της αυθαίρετης δόμησης που αποτελούν για δεκαετίες άλυτα προβλήματα. Με τον όρο αυθαίρετη δόμηση εννοούμε οτιδήποτε κατασκευάζεται καθ’ υπέρβαση της υπάρχουσας οικοδομικής άδειας ή εξ ολοκλήρου χωρίς άδεια δόμησης.
Στις 6 Φεβρουαρίου 2016 εκπνέει η προθεσμία υπαγωγής στις διατάξεις του Ν.4178 «Αντιμετώπιση της Αυθαίρετης Δόμησης – Περιβαλλοντικό Ισοζύγιο και άλλες διατάξεις». Ο Ν.4178 δίνει τη δυνατότητα σε όσους ιδιοκτήτες επιθυμούν να ρυθμίσουν αυθαίρετες κατασκευές ή και χρήσεις που έχουν ολοκληρωθεί πριν τις 28/07/2011. Επίκειται ολιγόμηνη παράταση όταν αντικειμενικά για να ρυθμιστούν αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις απαιτείται τουλάχιστον 25ετία – και πάντως οπωσδήποτε μετά την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου στην Ελληνική επικράτεια -δεδομένου ότι η αυθαιρεσία αποτελεί τον κανόνα και να είναι πλέον δύσκολο να βρούμε οικοδομική άδεια στις πολεοδομίες χωρίς παρανομίες (Θεωρημένο Τοπογραφικό Διάγραμμα Κάλυψης από Πολεοδομία που δεν ανταποκρίνεται στην υπάρχουσα κατάσταση, επεκτάσεις και υπερβάσεις του νομίμου περιγράμματος της οικοδομής είτε αυτές γίνονται κατ’ επέκταση είτε καθ’ ύψος, αλλαγή χρήσης, πιλοτές που χτίζονται, γκαράζ, κ.λ.π.)
Είναι η 6η νομοθετική παρέμβαση για τις Αυθαίρετες κατασκευές μετά τους νόμους Ν.651/77, Ν.720/ 77 αναφορικά με την αυθαίρετη δόμηση και το νόμο Τρίτση (Ν.1337/1983). Αρχικά ο Ν.3775/09 που προέβλεπε την τακτοποίηση των ημιϋπαίθριων χώρων, ακολούθησε ο Ν.3843/2010 που κατοχύρωνε την τακτοποίηση των ημιϋπαίθριων χώρων, υπογείων, πάρκινγκ, σοφιτών και άλλων χώρων εντός του όγκου του κτιρίου για 40 χρόνια. Στη συνέχεια ο Ν.4014/2011, ο οποίος ρύθμιζε για 30 χρόνια ημιϋπαίθριους, πάρκινγκ, υπόγεια, σοφίτες και γενικότερα αυθαίρετες κατασκευές με πρόστιμα.
Ύστερα από τρεις «καταδικαστικές» αποφάσεις που εξέδωσε η Ολομέλεια ΣτΕ την τελευταία 35ετία για νομους σχετικούς με τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων και οι οποίοι κρίθηκαν αντισυνταγματικοί, το ανώτατο δικαστήριο Έκρινε Συνταγματική τη ρύθμιση του Ν.4178/13 που επέτρεψε να συνεχίσουν καινα ολοκληρώσουν τη διαδικασία «τακτοποίησης» και όσοι είχαν υπαχθεί στις σχετικές διατάξεις του προηγούμενου Ν. 4014/11. Στην πράξη ο Ν. 4178 έδωσε τη δυνατότητα να «τακτοποιηθούν» πάνω από 941.470 αυθαίρετα κτίσματα (41 εκατ. τ. μ.), που αφορούν σύμφωνα με εκτιμήσεις της πολιτείας πάνω από 1 εκατ. ιδιοκτήτες, όπως αναφέρεται στην απόφαση 1858/15 του ΣτΕ. Η Απόφαση του ΣτΕ αναλύει την ιστορική διαδρομή της πολεοδόμησης της χώρας μας από το 1923 μετά την εγκατάσταση περίπου 2 εκατ. προσφύγων και από τη Μικρασιατική καταστροφή, σημειώνοντας ότι ελάχιστα εφαρμόστηκαν οι απαγορεύσεις αυθαίρετης δόμησης στην πράξη, αφού το 1940 43% των οικογενειών ήταν άστεγες ή σε ακατάλληλα καταλύματα, ενώ τα έτη 1940-’44 καταστράφηκαν 409.000 κτίρια και τα έτη 1945-’60 κατασκευάστηκαν σε Αθήνα – Θεσσαλονίκη περίπου 380.000 αυθαίρετα.
Για την κάλυψη επειγουσών στεγαστικών αναγκών, δόθηκαν κίνητρα για την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσω κυρίως προσφοράς γης, οικοπέδων και όχι παροχής κατοικίας από το απών κοινωνικό κράτος. Τα συνεχόμενα ρεύματα αστυφιλίας και ερήμωσης της υπαίθρου δημιούργησαν περιόδους αιχμής για τα αστικά κέντρα που υποδέχονταν αυτά τα εσωτερικά μεταναστευτικά ρεύματα και ανάγκης εξυπηρέτησης των δημιουργημένων πιεστικών στεγαστικών αναγκών των πληθυσμών αυτών από το κράτος υπό την μορφή φιλολαϊκής πολιτικής. Χαρακτηριστικό παράδειγμα της εγγενούς αυτής σύγχυσης και διαστρέβλωσης μεταξύ των κοινωνικών μέτρων και πολεοδομικών ρυθμίσεων αποτελεί ιστορικά η εμφάνιση στην Ελλάδα ηαυθαίρετη δόμηση, η οποία «χρησιμοποιήθηκε» από την Ελληνική Πολιτεία από την μεταπολεμική περίοδο και μετέπειτα ως ανεπίσημη μορφή στεγαστικής και ευρύτερα κοινωνικής πολιτικής. Δόθηκε λοιπόν το «δικαίωμα» (μέσω της έλλειψης πολιτικής αποτροπής αυτής της κατάστασης), μέσω της κατάτμησης περιοχών σε μικρά οικόπεδα που βρίσκονταν στις παρυφές του σχεδίου ή και εκτός, ώστε να φιλοξενήσει τους πληθυσμούς αυτούς οι οποίοι κατασκεύασαν τις κατοικίες τους αυθαίρετακαι με ίδιους πόρους.
Αλλά και μετά τον Ν. 770/77 και τον «νόμο Τρίτση» (Ν. 1337/83) συνεχίστηκε η ανέγερση νέων γενεών αυθαιρέτων σε όλη τη χώρα, με συνέπεια το τελευταίο νομοθέτημα να καταφύγει στο μέτρο της «τακτοποίησης» για 30 χρόνια έναντι προστίμου, διαπιστώνοντας ότι είναι αδύνατη η κατεδάφιση τόσο μεγάλων δομημένων επιφανειών, καθώς συνεπάγεται οικονομικές απώλειες ανυπολόγιστης αξίας και οξύτατες κοινωνικές αντιδράσεις. Με τον Ν.1337/83 Τρίτση δίνονται κίνητρα στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να δηλώσουν τα κτίσματα με σκοπό να γίνει καταγραφή όλων των αυθαιρέτων. Η προσπάθεια αυτή ουσιαστικά ποτέ δεν ολοκληρώθηκε μιας και όλοι παρέμειναν στην Α φάση καιελάχιστοι προχώρησαν στην Β φάση η οποία ήταν και η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Αλλά το πρόβλημα δεν είναι μόνο αυτό, στα δικαιολογητικά που προσκομίζονταν τότε δεν συμπεριλαμβάνονταν χαρτιά δασαρχείου με αποτέλεσμα να εξαιρεθούν από κατεδάφιση κτίσματα σε δασικές εκτάσεις
Το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί ένα νέο τρόπο αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης, αλλά καιτρόπο είσπραξης των σχετικών εισφορών και προστίμων από τους ιδιοκτήτες των αυθαιρέτων. ΤοΚτηματολόγιο εισήχθη και λειτουργεί στη χώρα μας, με τους Νόμους 2308/95 και 2664/1998, προκειμένου να «νοικοκυρευτούν» όλα τα ακίνητα (αγροτικά, αστικά, δασικά κ.λ.π.) με την αντικατάσταση του ξεπερασμένου και ανεπαρκούς συστήματος των μεταγγραφών. Το Κτηματολόγιοστηρίζεται, στα ίδια τα ακίνητα. Αντικείμενό του είναι κάθε εδαφική έκταση (Γεωτεμαχιο) και οι πραγματοποιούμενες ή πραγματοποιηθείσες σε αυτό οικοδομικές εργασίες, οι οποίες έχουν αυτοτελή ιδιοκτησιακή υπόσταση (κτίρια, διαμερίσματα κ.λπ.). Αντικείμενο, δηλαδή, του Κτηματολογίου είναικαι οι αυθαίρετες κατασκευές. Σύμφωνα με τους νόμους 2308/95 και 2664/1998, κάθε ιδιοκτήτης Γεωτεμαχίου και κατασκευής (νόμιμης ή αυθαίρετης ) υποχρεούται να υποβάλλει σχετική δήλωση για την ένταξή της στο Κτηματολόγιο.
Ως προς την αυθαίρετη κατασκευή, παρέχεται η ευκαιρία στον ιδιοκτήτη να εντάξει την κατασκευή αυτή στο Κτηματολόγιο και να λάβει το πιστοποιητικό νομιμότητας, προκειμένου να καταστεί δυνατή η σύσταση οποιασδήποτε μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας της κυριότητας του αυθαιρέτου. Έτσι, π.χ. αν ο ιδιοκτήτης δεν εντάξει το αυθαίρετό του στο σύστημα του Κτηματολογίου, εκτός από τις συνέπειες που προβλέπουν οι ως άνω νόμοι για τα μη εντασσόμενα σε αυτό ακίνητα (νόμιμα ή παράνομα), αυτό δεν θα μπορεί να πωληθεί, δωριθεί κ.λ.π. Σχετικά με τα αυθαίρετα, δήλωση ιδιοκτησίας για την ένταξη στο κτηματολόγιο, θα πρέπει να υποβάλει κάθε ιδιοκτήτης, αν η κατασκευή του αντίκειται σε οποιαδήποτε διάταξη της πολεοδομικής νομοθεσίας, ή έχει ανεγερθεί χωρίς άδεια ή καθ’ υπέρβαση αδείας οικοδομής. Αν ο ιδιοκτήτης ανεγείρει αυθαίρετη κατασκευή πάνω σε νόμιμη κατασκευή (π.χ. με υπέρβαση της άδειας οικοδομής) θα πρέπει, για να αποφύγει τις συνέπειες, να δηλώσει ολόκληρη την (νόμιμη και παράνομη) επιφάνεια που έχει δομηθεί. Με την κτηματογράφηση της κάθε περιοχής και τη σύνταξη των κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων και με τη σχετική δήλωση ιδιοκτησίας, θα καταστεί δυνατός ο εντοπισμός των αυθαιρέτων κατασκευών, οι οποίες θα υποστούν τις συνέπειες που προβλέπονται στους ν. 1337/1983, Ν.4178/13 δηλαδή την επιβολή των προστίμων κατασκευής και διατήρησης, ωστε η αδυναμία του κράτους να αντιμετωπίσει αποτελεσματικά την αυθαίρετη δόμηση, εξελίσσεται σε κερδοφόρα “επιχείρηση” είσπραξης χρημάτων.
Επομένως, με το Κτηματολόγιο, παρέχεται η ευκαιρία στο μεν ιδιοκτήτη να κατοχυρώσει το αυθαίρετό του στο δε κράτος να εισπράξει σημαντικά χρηματικά ποσά. Τα ποσά αυτά θα πρέπει να διατεθούν για αναπλάσεις υποβαθμισμένων και πολεοδομικά προβληματικών περιοχών και όχι, όπως στο παρελθόν, για αμφίβολης ποιότητος μελέτες («επιχείρησης πολεοδομικής ανασυγκρότησης» ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ) με τις οποίες τίθεται σε δοκιμασία ολόκληρο πολεοδομικό σύστημα και υφίστανται μεγάλη ταλαιπωρία οι ιδιοκτήτες ακινήτων.
