Του Χάρη Αμμανατίδη, Μηχανικού Χωροταξίας, Πολεοδομίας & Περιφερειακής Ανάπτυξης, Msc Περιβαλλοντικής Πολιτικής & Διαχείρισης
Με αφορμή την Κτηματογράφηση που υλοποιείται στην περιοχή του Δήμου Ζαγοράς και σε μεγάλο τμήμα του Δήμου Νοτίου Πηλίου, στη σημερινή εναρκτήρια αρθρογραφία μας στον «ΤΑΧΥΔΡΟΜΟ» για τα ακίνητα και το περιβάλλον, εξετάζουμε την ιστορία, τους όρους και τις διαδικασίες που αφορούν την Κτηματογράφηση και γενικότερα το Κτηματολόγιο στην Ελλάδα.
Τι είναι Κτηματογράφηση
Η Κτηματογράφηση είναι μια ολοκληρωμένη διαδικασία ταυτοποίησης των ακινήτων στο χώρο, με ταυτόχρονη τεκμηρίωση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Η τεκμηρίωση αυτή ταυτοποιεί όχι μόνο τις ιδιοκτησίες στο χώρο, αλλά λαμβάνει ο πραγματικός ιδιοκτήτης έγγραφο το οποίο τεκμηριώνει με αδιαμφισβήτητο τρόπο μέσα από συγκεκριμένες διεργασίες, ότι όντως η κάθε ιδιοκτησία του ανήκει. Η διασφάλιση των δικαιωμάτων των φερόμενων ως ιδιοκτητών, υλοποιείται μέσω της υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας, η οποία υλοποιείται μόνο για μία φορά για κάθε περιοχή.
Η δήλωση της ακίνητης περιουσίας γίνεται σε επίπεδο προ-καποδιστριακού ΟΤΑ (μία δήλωση για κάθε ΟΤΑ στον οποίο ο κάθε πολίτης έχει ακίνητη περιουσία) και πραγματοποιείται μέσω τυποποιημένου εντύπου που παραδίδεται από τα γραφεία Κτηματογράφησης, οπότε και ολοκληρώνει μόνος του τη διαδικασία. Φυσικά, ο κάθε πολίτης μπορεί να συνεργαστεί με εξειδικευμένη για το σκοπό αυτό εταιρεία ή με μεμονωμένο επαγγελματία, οπότε και να απαλλαγεί από την εν λόγω υποχρέωση αναθέτοντας σε αυτούς τη συγκεκριμένη διεργασία.
Η ιστορία του Εθνικού Κτηματολογίου στην Ελλάδα
Η σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου ξεκίνησε με την υλοποίηση δύο πιλοτικών προγραμμάτων. Ο στόχος των προγραμμάτων αυτών ήταν η αξιολόγηση των δεδομένων και η καταγραφή των προβλημάτων που θα κληθεί να αντιμετωπίσει η πρακτική εφαρμογή του προγράμματος σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου. Τα τρία πρώτα προγράμματα κτηματογράφησης (α’ και β’ πιλοτικό, α’ κύριο) άρχισαν να υλοποιούνται στα μέσα της δεκαετίας του ’90. Την περίοδο αυτή, κτηματογραφήθηκε περίπου το 5% της ελληνικής επικράτειας (1,1 εκατ. οικόπεδα, 3,6 εκατ. δικαιώματα). Τα πιλοτικά προγράμματα είχαν κατανεμηθεί με τέτοιο τρόπο, ώστε να καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα αστικών, αγροτικών και περιβαλλοντικά ευαίσθητων περιοχών. Η στρατηγική αυτή οδήγησε στην αποτύπωση των ιδιαιτεροτήτων που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων στην Ελλάδα. Τα πιλοτικά προγράμματα που αφορούσαν τη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου άρχισαν το 1995 και ολοκληρώθηκαν το 2002. Περιελάμβαναν 66 περιοχές δήμων και κοινοτήτων. Το πρώτο κύριο πρόγραμμα σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου άρχισε το 1998, πριν από την ολοκλήρωση των πιλοτικών προγραμμάτων και ολοκληρώθηκε το 2006. Το συγκεκριμένο περιελάμβανε 274 περιοχές δήμων και κοινοτήτων της χώρας. Η πρώτη περίοδος των κτηματογραφήσεων εντάχθηκε στο Κοινοτικό Πλαίσιο Στήριξης (Κ.Π.Σ) της Ε.Ε και περιελάμβανε 340 περιοχές σε έκταση 8,4 εκ. στρέμματα. Τον Ιούνιο του 2008 ξεκίνησε η δεύτερη γενιά κτηματογραφήσεων που εν μέρει έχει ολοκληρωθεί και εν μέρει βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη. Περιλαμβάνει 107 δήμους και κοινότητες, εκ των όποιων οι 69 βρίσκονται στα διοικητικά όρια όλων των δήμων του νομού Αττικής, οι 15 βρίσκονται στα διοικητικά όρια όλων των δήμων του νομού Θεσσαλονίκης και οι υπόλοιπες 23 είναι οι πρωτεύουσες των νομών που δεν είχαν κτηματογραφηθεί με τα προηγούμενα προγράμματα. Σήμερα, το υπόλοιπο της χώρας κτηματογραφείται κι αναμένεται η ολοκλήρωση της διαδικασίας εντός των επομένων ετών.
Η Κτηματογράφηση σε Δήμο Ζαγοράς και Δήμο Νοτίου Πηλίου
Μέχρι την 9η Ιουλίου 2018 (μετά και την προχθεσινή τρίμηνη παράταση) καλούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων των Προκαποδιστριακών Δήμων/Κοινοτήτων Αγίου Δημητρίου Πηλίου, Ανηλίου, Ζαγοράς, Κισσού, Μακρυρράχης, Μουρεσίου, Ξορυχτίου, Πουρίου, και Τσαγκαράδας του Καλλικρατικού Δήμου Ζαγοράς-Μουρεσίου και των Προκαποδιστριακών Κοινοτήτων Αγίου Γεωργίου Νηλείας, Αφετών, Βυζίτσης, Καλαμακίου, Καλών Νερών, Λαμπινούς, Μηλέων, Νεοχωρίου, Ξινόβρυσης, Πινακατών και Συκής του Καλλικρατικού Δήμου Νοτίου Πηλίου της Περιφερειακής Ενότητας Μαγνησίας της Περιφέρειας Θεσσαλίας, να δηλώσουν την ακίνητη περιουσία τους. Η προθεσμία για τους κατοίκους εξωτερικού είναι η 9η Ιουλίου 2018.
15 ΕΡΩΤΗΣΕΙΣ – 15 ΑΠΑΝΤΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ
- Ποιοι είναι υποχρεωμένοι να υποβάλλουν δήλωση ιδιοκτησίας;
Όλοι όσοι έχουν οποιοδήποτε δικαίωμα σε κάποιο ακίνητο (π.χ. πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία, δουλεία κλπ).
2. Τι πληρώνω για τη δήλωση ιδιοκτησίας;
Το προβλεπόμενο τέλος Κτηματογράφησης είναι 35 ευρώ για κάθε δικαίωμα στην εντός σχεδίου περιοχή και μέχρι 70 (για τα 2 πρώτα δικαιώματα δηλαδή) για την εκτός σχεδίου περιοχή. Το τέλος Κτηματογράφησης για τα δικαιώματα βοηθητικών χώρων (π.χ. αποθήκη με χιλιοστά στο οικόπεδο) είναι 20 ευρώ.
3. Δηλώνω την περιουσία μου στο Ε9. Δεν αρκεί αυτό;
Δεν έχει ουδεμία σχέση το Ε9 με το Κτηματολόγιο.
4. Το κτηματολόγιο χορηγεί τίτλους μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας;
Όχι. Το Κτηματολόγιο ταυτοποιεί την ακριβή θέση και το εμβαδό στο χώρο, καθώς επίσης και το νόμιμο ιδιοκτήτη. Δεν δίνει τίτλους ιδιοκτησίας. Π.χ. κάποιος που δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας, μπορεί να δηλώσει στο Κτηματολόγιο το ακίνητο με την προβλεπόμενη περί χρησικτησίας διαδικασία, ΧΩΡΙΣ ΟΜΩΣ να χρειάζεται να προσκομίσει συμβόλαιο σε οποιαδήποτε φάση της Κτηματογράφησης. Όταν π.χ. ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να μεταβιβάσει το ακίνητό του, τότε και μόνο τότε, είναι απαραίτητη η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης.
5. Ποια είναι τα απαραίτητα δικαιολογητικά για την υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας;
– Φωτοτυπία ταυτότητας ή διαβατηρίου
– Φωτοτυπία λογαριασμού της ΔΕΗ/ΟΤΕ ή οποιουδήποτε άλλου εγγράφου, από το οποίο να προκύπτει ο ΑΦΜ
– Φωτοτυπία τίτλου κτήσης δηλαδή συμβόλαια, δικαστικές αποφάσεις, παραχωρητήρια
– Φωτοτυπία πιστοποιητικού μετεγγραφής από το Υποθηκοφυλακείο
– Φωτοτυπία άδειας οικοδομής (εάν υπάρχει)
– Τοπογραφικό διάγραμμα ακινήτου (εάν υπάρχει)
Στην περίπτωση μη ύπαρξης των ανωτέρω δικαιολογητικών, ο φερόμενος ως ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα της δήλωσης των ακινήτων με άλλα έγγραφα. Αυτό ισχύει είτε στην περίπτωση της χρησικτησίας, είτε στην περίπτωση κληρονομίας χωρίς αποδοχή αυτής.
6. Απαιτείται τα έγγραφα να είναι επικυρωμένα;
Όχι. Αρκούν απλές φωτοτυπίες.
7. Πρέπει να έχει γίνει μετεγγραφή των συμβολαίων στο Υποθηκοφυλακείο;
Ναι, η μετεγγραφή είναι απαραίτητη.
8. Έχω αυθαίρετη κατασκευή. Τι γίνεται με το Κτηματολόγιο;
Η Κτηματογράφηση δεν έχει καμία σχέση με τις αυθαίρετες κατασκευές. Οι αυθαίρετες κατασκευές δηλώνονται δίχως καμία επίπτωση για τους ιδιοκτήτες, αλλά και δίχως η δήλωση αυτή να αποτελεί νομιμοποίησή τους.
9. Υπάρχει διαθήκη η οποία έχει δημοσιευθεί, ωστόσο δεν έχω κάνει αποδοχή κληρονομιάς. Τι κάνω;
Προσκομίζονται τα κατάλληλα έγγραφα από αρμόδιες Υπηρεσίες, ΧΩΡΙΣ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΗ ΓΙΑ ΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ ΚΑΙ ΜΟΝΟΝ ΓΙΑ ΑΥΤΗΝ η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης.
10. Έχω την ψιλή κυριότητα και ο πατέρας μου την επικαρπία. Ποιος κάνει δήλωση ιδιοκτησίας;
Και οι δύο…
11. Έχει γίνει λάθος σε ένα συμβόλαιό μου. Πρέπει πρώτα να το διορθώσω και μετά να υποβάλλω δήλωση ιδιοκτησίας;
Ναι, είναι απαραίτητη η διόρθωση λαθών συμβολαίων πριν την υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας.
12. Τι σημαίνει γεωγραφικός εντοπισμός και πώς υλοποιείται;
Γεωγραφικός εντοπισμός είναι ο εντοπισμός του ακινήτου βάσει απλών και κατάλληλων εφαρμογών, είτε στο γραφείο, είτε στο πεδίο.
13. Είναι απαραίτητο το τοπογραφικό διάγραμμα;
Όχι δεν είναι απαραίτητο. Σίγουρα όμως ένα τοπογραφικό διάγραμμα στην περίπτωση μη ύπαρξης τίτλου ιδιοκτησίας, αποτελεί σημαντικό στοιχείο υποβοήθησης του Γραφείου Κτηματογράφησης, ενώ η έλλειψη π.χ. διανομών γαιών από το Υπουργείο Γεωργίας δυσχεραίνει το σαφή εντοπισμό, οπότε για την περιοχή του Πηλίου κατά τη γνώμη μας είναι απαραίτητο το τοπογραφικό διάγραμμα για κάθε ακίνητο.
14. Αν σε ένα ακίνητο ο γονέας έχει την επικαρπία και το παιδί τη ψιλή κυριότητα, ποιός από τους δύο δηλώνει το ακίνητο;
Και οι δύο…
15. Αν ένα ακίνητο είναι σε δασική έκταση, το δηλώνω;
Ναι, αν υπάρχουν τα κατάλληλα έγγραφα.
