Της Γραμματής Μακλατσή, Τοπογράφου, Πολεοδόμου Μηχανικού
baklatsi@yahoo.gr
Η μετατροπή του υπογείου σε κατοικία είναι ένα φαινόμενο που ανθεί σε μονοκατοικίες, μεζονέτες κ.λπ. σε όλες τις περιοχές της χώρας, ακόμα και σε πολεοδομικά ευαίσθητες περιοχές, όπως είναι οι εντός οικισμού ή εκτός σχεδίου περιοχές του Πηλίου. Πολλοί θέλουν να «αξιοποιήσουν» τα υπόγεια και τα μετατρέπουν σε κατοικίες, σε ξενώνες, σε play room ή άλλους χώρους αναψυχής. Αυτό όμως αποτελεί πολεοδομική παράβαση η οποία θα πρέπει να νομιμοποιηθεί.
Τι θεωρείται υπόγειο;
Υπόγειο σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει την απόσταση 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Το ύψος από που το μετράμε;
Το ύψος της οροφής του υπογείου ορόφου από την οριστική στάθμη του εδάφους ορίζεται στα 1,20 μ. Όμως το εσωτερικό ύψος του υπογείου από το δάπεδο μέχρι την οροφή, προβλέπεται ανάλογα με τη χρήση του (κύρια ή βοηθητική) και τις ανάγκες που απορρέουν από αυτή. Προσοχή! γιατί το ύψος οροφής του υπογείου ορόφου από το έδαφος ορίζεται διαφορετικά σε ορισμένες περιπτώσεις όπου υπάρχουν ειδικές πολεοδομικές διατάξεις π.χ. εκτός σχεδίου δόμηση ή δόμηση σε παραδοσιακούς οικισμούς, ή σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000.
Πότε το υπόγειο δεν προσμετράται στη δόμηση της κατοικίας;
Όταν σε κτήριο με χρήση κατοικίας το υπόγειο έχει ίση επιφάνεια με εκείνη που καταλαμβάνει το κτήριο (και με την προϋπόθεση ότι είναι για τις βοηθητικές χρήσεις της κατοικίας) και επίσης ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν θα υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Εγώ ξέρω ότι το υπόγειο εξέχει από το έδαφος 1,50 μ. Κάνω λάθος;
Όχι. Προσοχή! Γιατί αυτά τα υπόγεια που βλέπετε κατασκευάστηκαν πριν από το 2012, όταν ίσχυε ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΟΙΚΟ∆ΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ (ΓΟΚ) του 1985, σύμφωνα με τον οποίο η οροφή του υπογείου επιτρεπόταν να βρίσκεται έως 1,50 µ. ψηλότερα από το έδαφος.
Έχω μια κατοικία με υπόγειο και θέλω το υπόγειο να γίνει και νομίμως κατοικίσιμο. Τι κάνω;
Θα πρέπει να απευθυνθείτε στον μηχανικό σας για να ελέγξει καταρχήν αν η Οικοδομική Αδεια του κτηρίου σας βρίσκεται σε ισχύ και μπορεί να γίνει αναθεώρησή της ή πρέπει να βγεί νέα Άδεια. Στη συνέχεια θα εξετάσει:
1.Αν υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, γιατί η μετατροπή του υπογείου σε κατοικία μετρά στη δόμηση.
2. Αν χώρος πληροί οτις προυποθέσεις που ορίζει ο κτηριοδομικός κανονισμός, προκειμένου να χαρακτηρισθεί ως χώρος κύριας χρήσης. (προδιαγραφές ελεύθερου ύψους, φωτισμού-αερισμού, στάθμη δαπέδου σε σχέση με οριστική στάθμη εδάφους κ.λπ.)
3. Αν αρχιτεκτονικά αυτός ο χώρος είναι βιώσιμος ως χώρος κατοικίας.
Σε ποιές άλλες περιπτώσεις το υπόγειο δε μετρά στο Σ.Δ.;
Α) υπόγειοι όροφοι για γκαράζ, στέρνες, πισίνες κ.λπ. και εκτός περιγράμματος κτηρίου
Β) υπόγεια κατοικιών με οροφή 1,20 υπέρ της οριστικής στάθμης εδάφους για βοηθητικές χρήσεις η για κύρια χρήση με προσμέτρηση του 50% της επιφάνειας κύρια χρήσης
Γ) για κτήρια μικτής χρήσης με το ισόγειο όχι κατοικία: α) 2ο υπόγειο για τις κατοικίες, β) το 1ο υπόγειο μέχρι 50% για κύριες χρήσεις ισογείου
Δ) υπόγεια ξενοδοχείων για κολυμβητήρια, γυμναστήρια κ.λπ.
Πότε το υπόγειο θεωρείται χώρος κύριας χρήσης;
Χώροι κύριας χρήσης των κτηρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτηρίου και την παραμονή των χρηστών του σ’ αυτούς, όπως είναι σε κτήρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτήρια που κατασκευάζονται μετά την εφαρμογή του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού του 2012 ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,65 μ. (από το δάπεδο μέχρι την οροφή). Για τα παλιότερα κτήρια ισχύει το 2,40 μ.
Έχω κατάστημα. Μπορώ στο υπόγειο να βάλω τα W.C. για να κερδίσω χώρο;
Ναι, γιατί σύμφωνα με τον Κτηριοδομικό Κανονισμό σαν χώρος βοηθητικής χρήσης ορίζονται οι χώροι κυκλοφορίας (διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια), οι χώροι υγιεινής κλπ. Προσοχή όμως! Επειδή το WC είναι αναπόσπαστο μέρος του καταστήματος μετρά στη δόμηση. Θεωρείται, δηλαδή, ότι το κατάστημα συνεχίζεται και προς το υπόγειο, εφόσον επάνω του λείπει ένας απαραίτητος χώρος (άσχετα αν το WC, το κλιμακοστάσιο και ο διάδρομος είναι βοηθητικοί χώροι).
Μπορώ να κάνω επέκταση του υπογείου στον ακάλυπτο χώρο;
Ναι.Συγκεκριμένα για οικόπεδα έως 300 τ.μ. επιτρέπεται η επέκταση του υπογείου έως τα όρια του οικοπέδου γενικώς, ενώ για οικόπεδα 300-600 τ.μ. επιτρέπεται η επέκταση του υπογείου έως 50% του ακαλύπτου. Όμως, δεν επιτρέπεται η επέκταση να γίνεται στην πρασιά. Επίσης η επέκταση εκτός περιγράμματος αφορά βοηθητικούς χώρους, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, λεβητοστάσια, μηχανολογικές εγκαταστάσεις, δεξαμενές κ.α.
Μετέτρεψα το υπόγειο σε κατοικία και θέλω να το τακτοποήσω. Μπορώ;
Ναι. Στην περίπτωση αυτή έχουμε αλλαγή χρήσης από βοηθητικό χώρο σε Κύριο και θα υπολογισθεί η υπέρβαση δόμησης που έγινε με το νόμο 4178/2013 περί αυθαιρέτων. Πρέπει να πούμε όμως ότι υπάρχουν διάφορες περιπτώσεις τακτοποίησης υπογείου. Για παράδειγμα το υπόγειο να έχει μεν άδεια αλλά να μην τηρήθηκε η στάθμη του εδάφους, να έχει υπέρβαση ύψους, να είναι εκτός του περιγράμματος του κτηρίου κ.α.. Σε κάθε περίπτωση λοιπόν, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό, προκειμένου να σας συμβουλεύσει κατάλληλα για το θέμα σας.
