Απαραίτητο το πρόσφατο τοπογραφικό για ασφαλείς μεταβιβάσεις

Τελευταία ενημέρωση: 2017-12-18, 10:56:13
Απαραίτητο το πρόσφατο τοπογραφικό για ασφαλείς μεταβιβάσεις

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Είναι γεγονός ότι, η υποχρεωτική επισύναψη εξαρτημένου τοπογραφικού στις συμβολαιογραφικές πράξεις, από το 2013 και μετά, βοήθησε πολύ στη σύνταξη άρτιων και επιστημονικά άριστων Τοπογραφικών Μελετών. Όμως ακόμα και σήμερα, δεν μπορούμε να μιλάμε για ασφαλείς αγοροπωλησίες. Αυτό συμβαίνει διότι, ενώ η πολιτεία απαιτεί κατά τη σύνταξη του συμβολαίου να υπάρχει βεβαίωση μηχανικού σχετικά με την ύπαρξη ή μη αυθαίρετης κατασκευής εντός του ακινήτου, με ισχύ 2 μηνών, εντούτοις, το κυριότερο στοιχείο του συμβολαίου, που είναι το τοπογραφικό διάγραμμα, δεν έχει χρονικό περιορισμό. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα να μην εξασφαλίζεται η αξία του ακινήτου και να μην υπάρχει ασφάλεια στις μεταβιβάσεις.Γιατί συμβαίνει αυτό; Γιατί στην Ελλάδα οι πολεοδομικές μεταβολές είναι πολλές και οι κανονισμοί δόμησης σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές συνεχώς αλλάζουν. Έτσι βλέπουμε συμβόλαιο του 2017 με τοπογραφικό εξαρτημένο έτους σύνταξης το 2012, δηλαδή 5 χρόνια πριν ή ακόμα σε ορισμένες περιπτώσεις συμβόλαια με τοπογραφικά 20ετίας και 30ετίας. Δεν είναι λοιπόν λίγες οι περιπτώσεις, που σήμερα ένα ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και την επαύριο δεν μπορεί να οικοδομηθεί. Αυτό το γεγονός δημιουργεί ανασφάλεια στις συναλλαγές μεταβιβάσεων.

  • Τι είναι το τοπογραφικό;

Το τοπογραφικό διάγραμμα όπως συνηθίζεται να λέγεται, δεν είναι ένα απλό σχέδιο που συνοδεύει το συμβόλαιο, όπως αρκετοί νομίζουν, αλλά είναι μια ολοκληρωμένη τοπογραφική μελέτη του ακινήτου, που αναγράφει το εμβαδό του, τις διαστάσεις του, τα κτίρια που υπάρχουν σε αυτό, αν δομείται και πόσα μέτρα χτίζει καθώς επίσης προσδιορίζει με ακρίβεια τη θέση του γηπέδου με τη χρήση των κρατικών συντεταγμένων ΕΓΣΑ ‘87.

  • Τι αποτυπώνεται στο τοπογραφικό συμβολαίου;

Στο τοπογραφικό για μεταβιβάσεις ο μηχανικός συλλέγει πληροφορίες και αποτυπώνει με ακρίβεια:

  1. Όλες τις κατασκευές και ελέγχει τη νομιμότητά τους
  2. Κάθε στοιχείο, ακόμη και εκτός των ορίων της ιδιοκτησίας, που θα χρησιμεύσει για την εφαρμογή των θεσμικών γραμμώνπ.χ. όρια οικισμού, ρέμα, δασικές εκτάσεις, αρχαιολογικούς χώρους, περιοχές προστασίας (NATURA) όρια ΖΟΕ, περιοχές με ειδικούς όρους δόμησης (π.χ. παραδοσιακοί οικισμοί ή ιστορικά κέντρα πόλεων), ρυμοτομικές και οικοδομικές γραμμές, όρια αρχαιολογικών χώρων, δασικών εκτάσεων, οριοθετημένων ρεμάτων, γραμμές αιγιαλού και παραλίας, όρια απαλλοτρίωσης οδών και λοιπών δημοσίων εκτάσεων, πράξεις αναλογισμού και προσκύρωσεις για διάνοιξη δρόμου κλπ.
  3. Τα δίκτυα κοινής ωφέλειας και ειδικά τις γραμμέςυψηλής τάσης.
  4. Την απόσταση από τη θάλασσα.
  5. Την θέση του ακινήτου σε σχέση με την κορυφογραμμή
  6. Τον χαρακτηρισμό των δρόμων. Οι δε αγροτικοί δρόμοι ελέγχονται για τη νομιμότητά τους.
  • Τι βεβαιώνει ο μηχανικός;

Κάθε τοπογραφικό για σύνταξη συμβολαίου φέρει υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού, που βεβαιώνει αν το ακίνητο βρίσκεται:

1)   Εντός Περιοχής Χωροταξικής μελέτης ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ

2)   Εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.)

3)   Εντός Περιοχών Ειδικής Προστασίας π.χ. NATURA

4)   Εντός Εγκεκριμένου Σχεδίου Πόλης ή Εντός Ορίων Οικισμού

5)    Σε περιοχή με καθεστώς Πράξης Εφαρμογής

6)   Σε υπό κτηματογράφηση περιοχή, όπου υπάρχει Εθνικό Κτηματολόγιο

7)   Αν έχει γίνει ανάρτηση ή κύρωση του Δασικού Χάρτη και τι μορφής έκτασης είναι το αγροτεμάχιο.

8)   Αν διέρχονται γραμμές υψιλής τάσης

9)   Αν είναι σε περιοχή με καθορισμένο Αιγιαλό και Παραλία

  • Το οικόπεδο μου δεν άλλαξε, γιατί να ξαναπληρώσω για νέο - επικαιροποιημένο τοπογραφικό; Θα κάνω κάθε λίγο νέο σχέδιο;

Όχι. Δεν χρειάζεται να πληρώσετε νέο τοπογραφικό, αν έχετε σχέδιο με συντεταγμένες σε ΕΓΣΑ 87 σύμφωνα με τις προδιαγραφές. Όμως για την ασφάλειά σας, θα πρέπει πριν μεταβιβάσετε την ιδιοκτησία σας να πάτε στον μηχανικό, για να επικαιροποιήσει το τοπογραφικό. Μόνον με αυτό τον τρόπο μπορείτε να εξασφαλίσετε την ιδιοκτησίας σας και να αποφύγετε τυχόν προβλήματα, που συνεπάγονται οι αλλαγές των όρων δόμησης και ενδεχομένως δεν επισημαίνονται στο Τοπογραφικό λόγω παλαιότητας.

  • Δηλαδή τι μπορεί να έχει αλλάξει σε μερικούς μήνες ή χρόνια;

Οι αλλαγές μπορεί να είναι θετικές π.χ. να μπήκε στο σχέδιο πόλης το αγροτεμάχιο και να μπορεί να οικοδομηθεί ή να καθορίστηκαν όρια οικισμού και να συμπεριλήφθηκε και το χωράφι σας. Μπορεί όμως να είναι και αρνητικές όπως: να εγκρίθηκε νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο και να έχει αυξηθεί το όριο της αρτιότητας και να απαγορεύεται η κατάτμησή του, να έχουν καταργηθεί οι παρεκκλίσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές για τα αγροτεμάχια που βρίσκονται επί εθνικού, επαρχιακού και δημοτικού δρόμου. Επίσης μπορεί να έχει μειωθεί ο συντελεστής δόμησης στη περιοχή και να μην υπάρχει υπόλοιπο δόμησης του οικοπέδου, να έχει χαραχθεί δρόμος που κόβει την ιδιοκτησία σας, να έχει αναρτηθεί ο δασικός χάρτης και να χαρακτηρίζεται το τεμάχιο ως δασικό, να έγινε χάραξη αιγιαλού και τμήμα της ιδιοκτησίας να είναι πλέον δημόσια έκταση κλπ.

  • Τι πρέπει να κάνετε;

Θα πρέπει να απευθυνθείτε σε αρμόδιο μηχανικό, προκειμένου να επικαιροποιήσει το τοπογραφικό κάνοντας νέα αυτοψία και πολεοδομική έρευνα και να βεβαιώσει του ισχύοντες όρους δόμησης.

Σχόλια
Δεν υπάρχουν σχόλια γι'αυτό το άρθρο
Αποστολή σχολίου
3
+
2
=