Του Γιάννη Κόνσουλα, Πρόεδρου Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Λάρισας
Σύμφωνα με την παλαιά πολιτική δικονομία η εκτίμηση του κατασχεμένου ακινήτου δε μπορούσε να υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου αυτού και ως τιμή πρώτης προσφοράς, έναρξης δηλαδή του πλειστηριασμού, ορίζονταν το μισό της εκτιμηθείσας (αντικειμενικής) αξίας. Αυτό σήμαινε ότι ο πλειστηριασμός ξεκινούσε με τιμή πρώτης προσφοράς το μισό της αντικειμενικής αξίας και μπορούσε κατά τη διάρκεια της διαδικασίας του πλειστηριασμού και ανάλογα με τις προσφορές από πλειοδότες, το ποσό αυτό να μεγαλώσει.
Στη συνέχεια με τον νόμο 3714/ 2008 «Προστασία δανειοληπτών και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ Α 231/7-11- 2008) τροποποιήθηκε το άρθρο 995 παρ 1 του Κ.Πολ.Δ. και ορίστηκε πως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ενός ακινήτου είναι η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισμό της αξίας του με αντικειμενικά κριτήρια, ήτοι η αντικειμενική του αξία. Δηλαδή πλέον ο πλειστηριασμός δεν ξεκινούσε από το ήμισυ της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου αλλά από το σύνολο αυτής της αξίας, έτσι αν η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου ήταν 100.000 € ο πλειστηριασμός αυτός ξεκινούσε από το ποσό των 100.000 € και όχι από το ποσό των 50.000 € όπως προβλεπόταν παλαιότερα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να μειωθεί το ενδιαφέρον από πλειοδότες και κατά συνέπεια να μην εκπλειστηριάζονται τα ακίνητα των οφειλετών σε πολύ χαμηλή αξία ή και να μην εκπλειστηριάζονται καθόλου, δεδομένου ότι η «φούσκα» των ακινήτων είχε ήδη σκάσει και οι τιμές έπεφταν μέρα με την ημέρα.
Με τη νέα δικονομία, όπως αυτή ψηφίστηκε το έτος 2015 (Ν 4335/ 2015, όπως στη συνέχεια τροποποιήθηκε από τον Ν 4370/2016) ορίζεται ότι για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που κατάσχεται, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης. Είχε μάλιστα ορισθεί ότι η ισχύς της διάταξης αυτής θα ξεκινούσε κατόπιν έκδοσης Προεδρικού Διατάγματος, ύστερα από κοινή πρόταση των Υπουργών Οικονομικών και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, το αργότερο μέχρι την 1η/6/2016. Μέχρι δε την έκδοση του σχετικού Π.Δ. είχε προβλεφθεί πως για το ακίνητο που κατάσχονταν ως τιμή εκτίμησης θα λαμβάνονταν η αντικειμενική του αξία, σύμφωνα με όσα προβλέπονταν και παλαιότερα.
Πράγματι στις 27 Μαΐου 2016 δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης (ΦΕΚ 95/2016 τεύχος Α) το με αριθμό 59/2016 Προεδρικό Διάταγμα, σχετικά με τον τρόπο προσδιορισμού της εμπορικής αξίας του ακινήτου που κατάσχεται σύμφωνα με τον Κώδικα Ποινικής Δικονομίας και τον καθαρισμό του αρμόδιου οργάνου προσδιορισμού της αξίας αυτής. Με αυτό το Προεδρικό Διάταγμα ορίζεται πως:
α) αρμόδιος για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας του ακινήτου που κατάσχεται είναι ο δικαστικός επιμελητής, ο οποίος, για το σκοπό αυτό, υποχρεούται να προσλάβει, κατά την κρίση του, πιστοποιημένο εκτιμητή, φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο περιλαμβάνεται στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών που τηρείται στη Διεύθυνση Οικονομικού Συντονισμού και Μακροοικονομικών Προβλέψεων της Γενικής Διεύθυνσης Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών και είναι δημοσιευμένο στην ιστοσελίδα του ιδίου Υπουργείου,
β) Ο πιστοποιημένος εκτιμητής οφείλει, εντός της προθεσμίας που του τίθεται, να συντάξει εγγράφως και να παραδώσει την εκτίμησή του στον δικαστικό επιμελητή, σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά ή διεθνή αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα, δεσμευόμενος παράλληλα για την πιστή τήρηση του Κώδικα Δεοντολογίας,
γ) η αμοιβή του εκτιμητή είναι ελεύθερη, καταβάλλεται από τον επισπεύδοντα και τελικά βαρύνει, εκείνον κατά του οποίου στρέφεται η εκτέλεση και
δ) η ισχύς του ΠΔ, ήτοι η προβλεπόμενη από το νόμο ημερομηνία, ήτοι η 1η/6/2016.
Κατά συνέπεια θα λαμβάνονται πλέον υπόψη ως τιμή εκκίνησης για τον πλειστηριασμό οι πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, που έχουν φυσικά υποχωρήσει σε πολύ χαμηλά επίπεδα, όπως αυτό φαίνεται και στη πρόσφατη ετήσια έκθεσης της Τράπεζας της Ελλάδος, και όχι οι πολύ πιο υψηλές αντικειμενικές αξίες, όπως προέβλεπε ο παλαιός Κ.Πολ.Δ.
Πολύ φοβάμαι, παρόλο που το ΠΔ προβλέπει πως η εκτίμηση της αξίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου θα γίνεται σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά ή διεθνή αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα κλπ, η θα οδηγηθούμε σε αυθαιρεσίες, αφού, στη ρευστή οικονομική κατάσταση την οποία διέρχεται η χώρα, λόγω της οικονομικής κρίσης, είναι εύκολο κυρίως για τις τράπεζες να προσδιορίζουν μικρές εμπορικές αξίες, σε βλάβη των συμφερόντων των οφειλετών, που θα αποσβένουν αντίστοιχα μικρότερο ποσό χρέους και το κέρδος των τραπεζών ή των funds στα οποία θα πωληθούν τα δάνεια (κόκκινα και μη), θα συνίσταται έτσι αφενός μεν ότι το υπόλοιπο της οφειλής του δανειολήπτη θα εξακολουθεί να βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα, αφετέρου δε η ίδια η τράπεζα ή το σχετικό fund μπορεί να πλειοδοτήσει και κατ’ αυτόν τον τρόπο να αποκτά περιουσιακά στοιχεία των οφειλετών σε χαμηλές (εμπορικές) αξίες.
Θα πρέπει να σημειωθεί πως για την προστασία της πρώτης κατοικίας απαραίτητο είναι ναυπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση υπαγωγής στον Νόμο Κατσέλη, ενώ ο νόμος αφορά επίσης εξοχικά ακίνητα και δευτερεύουσες κατοικίες, είτε επιχειρηματικά ακίνητα, είτε ακίνητα που πλειστηριάζονται για χρέη προς τις εφορίες, τα ασφαλιστικά ταμεία ή προς άλλους ιδιώτες.
Σημειώνεται πως λίγους μήνες νωρίτερα δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ Α 110/17.9.2015) το Προεδρικό Διάταγμα για τη «Διαδικασία ηλεκτρονικής δημοσίευσης αποσπάσματος κατασχετήριας έκθεσης και περιλήψεων πράξεων και δηλώσεων στην ιστοσελίδα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών του Ενιαίου Ταμείου Ανεξάρτητα Απασχολούμενων – Τομέα Ασφάλισης Νομικών (ΕΤΑΑ−ΤΑΝ)». Το Προεδρικό αυτό Διάταγμα, με αριθμό 67/2015, καθορίζει αναλυτικά τη διαδικασία ηλεκτρονικής δημοσίευσης του αποσπάσματος κατασχετήριας έκθεσης και περιλήψεων πράξεων και δηλώσεων στην ιστοσελίδα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών του Ενιαίου Ταμείου Ανεξάρτητα Απασχολούμενων – Τομέα Ασφάλισης Νομικών (ΕΤΑΑ−ΤΑΝ) και από 1/5/2016 έχει ξεκινήσει η ανάρτηση αποσπασμάτων κατασχετηρίων εκθέσεων και περιλήψεων πράξεων και δηλώσεων για τους πλειστηριασμούς.
Σύντομα θα πρέπει να εκδοθεί και το Προεδρικό Διάταγμα για τη διαδικασία διενέργειας των πλειστηριασμών με ηλεκτρονικά μέσα, δεδομένου ότι σύμφωνα με το άρθρο 16 του Ν. 4335/2016 «Οπου στις διατάξεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας γίνεται αναφορά σε πλειστηριασμό, ο πλειστηριασμός αυτός μπορεί να διενεργηθεί με ηλεκτρονικά μέσα (ηλεκτρονικός πλειστηριασμός). Η διαδικασία διενέργειας του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, όλες οι σχετικές λεπτομέρειες, καθώς και οι ειδικότερες προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται, θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα, που θα εκδοθεί ύστερα από πρόταση του Υπουργού Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων το αργότερο μέχρι 1.6.2016».
